当前中國(guó)经济逐渐企稳，人民(mín)币逐步走向國(guó)际化；而美國(guó)大选、意大利公投之后给世界经济带来动荡和不确定性。
2017年，世界经济将会向左走？向右走？
2017年，中國(guó)经济又(yòu)会如何发展？
特朗普当选冲击下的输入性通胀压力，会如期而至吗？
刚刚经历了房价飙升，决策层密集出台房地产调控措施才让快速上涨的房价有(yǒu)所缓解的中國(guó)房地产市场，会迎来价格暴跌吗？。
人民(mín)币的贬值压力会给走出國(guó)门的房企加重冲击吗？资产全球配置如何又(yòu)分(fēn)散风险？
经过住房制度改革后，中國(guó)房地产业经过十多(duō)年的高速增長(cháng)，整个房地产市场发生了深刻的变化。
从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。传统的做法在今天很(hěn)难继续。
在目前世界和中國(guó)经济格局下，面对未来充满着的不确定性，中國(guó)房地产将向何处去？房地产企业又(yòu)将如何直面挑战？又(yòu)如何在创新(xīn)转型中找到可(kě)持续发展之路？
值此闵行房地集团成立20周年之际，我们邀请了中國(guó)著名经济學(xué)家、房地产专家、传播學(xué)學(xué)者、投资专家，举办“创意未来、筑梦前行——房地产企业创新(xīn)转型高峰论坛”，就上述话题，进行高峰思想碰撞。
我们试图找到答(dá)案。
创意未来、筑梦前行！

主持人13:26 下一个环节，进入我们今天论坛的圆桌讨论的时间，也就是房地产企业创新(xīn)转型的高峰论坛，现场请工作人员安排一下圆桌论坛场地，五分(fēn)钟之后论坛马上开始。 有(yǒu)请重量级嘉宾，有(yǒu)著名的经济學(xué)家、房地产专家、文(wén)化艺术方面的专家，高等學(xué)府學(xué)者，还有(yǒu)来自海外的专家。年末年尾中讨论一下宏观经济形势，作為(wèi)房地产商(shāng)的创新(xīn)转型的发展，还有(yǒu)海外投资机会，这些话题都是大家比较感兴趣的。 首先是上海市房产经济學(xué)会会長(cháng)庞元先生，交通银行首席经济學(xué)家连平先生，上海市政协文(wén)史委副主任祝君波先生，易居房地产研究院院長(cháng)、华东师大终身教授张永岳先生，上海交通大學(xué)媒體(tǐ)与设计學(xué)院院長(cháng)李本乾先生，澳大利亚新(xīn)南威尔斯州政府上海贸易投资办公室主任张涛先生。 论坛议题是这样的，首先请庞老师做主旨发言。你有(yǒu)什么看法？我们各位先听一下庞老师的，十分(fēn)钟。

庞元13:26 各位领导，各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
今天上海市房产经济學(xué)会和上海闵行房地集团在这里举行创意未来，筑梦前行——房地产企业创新(xīn)转型高峰论坛，嘉宾云集，高朋满座，我代表上海市房产经济學(xué)会对大家的光临表示热烈的欢迎，预祝本次高峰论坛取得圆满成功！
今天是12月26日，从今年下半年以来，中央对房地产业要求来看，从降成本的角度重点提到抑制资产泡沫，重要的是抑制资产泡沫和防范经济、金融风险，这次直指货币政策，要求加快适应國(guó)情市场规律的房地产平稳健康发展長(cháng)效机制，抑制房地产泡沫需防止出现大起大落，在宏观上管住货币，要支持合理(lǐ)的自住購(gòu)房，严格限制信贷流向投资、投机性購(gòu)房。请大家注意这里面没有(yǒu)提改善性購(gòu)房。
综合运用(yòng)金融土地财税投资，加快研究建立符合國(guó)情、适应市场规律的基础性制度和長(cháng)效机制。这里提了更加明确。经初步學(xué)习我感觉要看清楚以下几点
。 一、我國(guó)的货币政策应当关注资产价格抑制资产泡沫，是对原有(yǒu)货币政策目标的重大拓展。以往的货币政策目标通常表述為(wèi)稳定國(guó)际收支平衡，宏观经济管理(lǐ)的目标。宏观经济目标表现為(wèi)不是抑制问题，提的是國(guó)家层面的。此外，也提到國(guó)家将汇率稳定、金融市场稳定等作為(wèi)货币政策的目标。
二、下半年以来，中央会议提法是注重抑制资产泡沫，着力防止资产泡沫，措施在不断加码，我认為(wèi)抓住了主要矛盾的主要方面。
三、加快房地产平稳健康发展長(cháng)效机制被提上议事日程。关于長(cháng)效机制的问题，新(xīn)型城镇化规划2014年到2020年当中曾经点过题，加快研究完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产長(cháng)效机制，这是最初的描述。这次经济工作会议怎么提的，我再重复一下：综合运用(yòng)金融，把金融放在第一位，综合运用(yòng)金融土地财税投资，这几个字新(xīn)增加的，立法等手段，加快研究，符合國(guó)情适应市场规律的基础性制度和長(cháng)效机制。这次表述更為(wèi)明确、全面。
本次论坛我们的主题我这里就不做展开了。可(kě)能(néng)有(yǒu)人会说，同样的货币政策环境下，為(wèi)什么有(yǒu)的城市房价上涨，有(yǒu)的城市去库存尚未显效。我认為(wèi)是不是可(kě)以从為(wèi)什么货币被称為(wèi)流动性、房地产称為(wèi)不动产这些方面思考。而重要的一点，作為(wèi)货币政策的目标，是否关注资产价格至关重要。 我的发言第二层意思呢(ne)，也是刚才主持人说的今天这次论坛的两个主题。第二层意思，面对我國(guó)经济运行的新(xīn)常态，我们的房地产企业如何创意未来，筑梦前行，也是这次论坛的主题。
今天台上就座的出席论坛的各位嘉宾将会从不同的视角，表达自己的真知灼见，我要提一下我们上海最早从事房地产开发经营管理(lǐ)的企业集团之一，上海闵行房地集团。他(tā)们始终致力旧城改造和房地产综合开发，从住宅小(xiǎo)區(qū)到城市综合體(tǐ)的开发，从古镇的保护性开发到历史建筑的修缮保护，在房地产开发经营的核心业方面公司已形成城市大型生态社區(qū)，古典民(mín)族建筑，城市商(shāng)业综合體(tǐ)，旅游地产四大产品體(tǐ)系。
近年来公司还实施了海外发展的战略。在澳大利亚成立了全资子公司，并以上海闵行命名。据说几大项目已经破土动工。让我们预祝项目的成功，说到这里同时我也要说的是实施走出去的战略，拓展海外市场，并不是所有(yǒu)的开发企业所能(néng)為(wèi)，也不是所有(yǒu)的海外市场都能(néng)经历的拓展。 时间关系，不做展开了。謝(xiè)謝(xiè)各位！

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)，謝(xiè)謝(xiè)庞会長(cháng)。我们这个论坛大概四点半左右结束，我觉得你刚才的讲话非常非常的有(yǒu)趣，然后為(wèi)我们今天整个讨论奠定了一个基础，你的确有(yǒu)新(xīn)闻发言人的风范，很(hěn)多(duō)事点到為(wèi)止，在这里我们可(kě)以深入请您谈一下谈到的两个话题，有(yǒu)两个话题深入来进一步解读，中央经济工作会议提出建立房地产管理(lǐ)的長(cháng)效机制，你怎么理(lǐ)解長(cháng)效机制？

庞元13:26 五个方面思考考虑，而且要关注到目前的提法和之前的提法不同。把金融放在第一位，提到投资、立法，之前好像新(xīn)型城镇规划中还没有(yǒu)讲到，同时提到基础性制度。结合下半年，中央的一系列包括保护产权的投资管理(lǐ)，包括这次提出的，我们还需要深入的去學(xué)习，去思考，怎么样去不改初心，不忘初心，继续推进房地产业的健康发展。

主持人13:26 第二个问题最后谈到闵房集团，谈到走出去战略，最后谈到走出去战略并不是所有(yǒu)房地产公司都适合，為(wèi)什么？

庞元13:26 我前面讲了两句话，一句话并不是所有(yǒu)的企业想走出去，就一定能(néng)成功的。第二句话，并不是所有(yǒu)的國(guó)家和地區(qū)都可(kě)以去。这话也不是我这里可(kě)以说的。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)庞老师，首先台上有(yǒu)关专家，连老师，关于经济工作会议解读两点比较重要，第二建立房地产長(cháng)效机制，提到要建立房地产管理(lǐ)長(cháng)效机制，意思是目前没長(cháng)效管理(lǐ)机制，你看来这样的長(cháng)效机制是什么样的？

连平13:26 其实我也借这个机会學(xué)习一下，我的體(tǐ)会是这次提出的有(yǒu)关一系列的表述，重点是两方面。其实这两方面也就是既治标又(yòu)希望能(néng)治本。控制泡沫、抑制泡沫主要是治本，就是建立長(cháng)效机制。
这个長(cháng)效机制涉及到多(duō)方面，怎么抑制？税收制度，住房制度，投融资制度，甚至于市场价格、市场管理(lǐ)制度。这些方面我觉得都有(yǒu)很(hěn)广的也有(yǒu)很(hěn)深的改革的需要。这个中间我觉得最為(wèi)重要的还是土地制度。土地制度决定了整个市场供求关系总體(tǐ)的格局。如何保持比较平稳的住宅建设土地供给，这是很(hěn)关键的。

主持人13:26 听听张老师的，第一次听到長(cháng)效，你对長(cháng)效机制的理(lǐ)解是什么，怎么建立？

张永岳13:26 房地产長(cháng)效机制的问题，业内學(xué)者来说不是最早提出，最早提出是十年以前。03年以后中國(guó)不断对房地产进行调控，起起伏伏，调控很(hěn)明确防止房地产业的大起大落，社会的发展更协调，更健康。这样一个调控的思考一个问题，自然能(néng)稳定下来長(cháng)效机制，所以呢(ne)，应该讲很(hěn)清楚，十年以前就有(yǒu)學(xué)者、领导在讨论这个问题。
讨论这个问题，可(kě)以从多(duō)个纬度，专家讨论，但是主流的看法就是要有(yǒu)一个好的住房制度。就是让老百姓居住水平能(néng)够得到提高，要有(yǒu)一个好的市场制度，中國(guó)的房地产要促进经济增長(cháng)，要有(yǒu)好的土地供应政策，就是刚才讲的土地改革，还要有(yǒu)一个房地产业的产业政策来引导产业健康发展，创新(xīn)转型。
这次在这么高层面把这个问题提出来，我认為(wèi)是在以往的基础上，把它更加明确，而且在最高层面提出来，这个有(yǒu)战略意义。

张永岳13:26 这个战略意义不仅體(tǐ)现决心，而且，我们有(yǒu)过去十来年的经验乃至教训可(kě)以总结。我想更高层面上这几年不太用(yòng)这个词，前几年经常用(yòng)的，更高层面进行解释、设计，我刚坐(zuò)在这里，我眼光看出去是很(hěn)眩目，因為(wèi)灯光，我就想起了，我们房地产有(yǒu)类似的。三十多(duō)年以前，闵行地區(qū)我的印象中没有(yǒu)这么高档大气的会场，这样的楼盘，但是今天呢(ne)，三十年过去了，我们闵行像这样的档次、这样的盘，我看肯定是三分(fēn)之二，我们企业从小(xiǎo)到大，从无到有(yǒu)，我们闵行房地也做了贡献。我们有(yǒu)两个问题，第一个问题我们要控制，不控制就是社会财富浪费，整个房地产里為(wèi)什么要去库存？全國(guó)的城市来说还有(yǒu)这样的一个问题，刚才说了还是要去库存，全國(guó)加起来几十万亿的库存，另一方面，我们这个发展要让老百姓也能(néng)有(yǒu)所享受，不要造了很(hěn)多(duō)大楼，老百姓说这个跟我无关，要让老百姓有(yǒu)获得感，有(yǒu)获得感，心情感。目前市场分(fēn)化明显的前提下要一城一策，既要有(yǒu)效的进行调控，防止大起大落，又(yòu)要在整个房地产业发展中，控制本源，让更多(duō)老百姓享受这个条件，从这样的角度我们来思考我们设计，我想能(néng)促进我们产业健康发展。
解决房地产问题不可(kě)能(néng)日新(xīn)月异，现在我们大家心头很(hěn)着急，我们購(gòu)买力上升，國(guó)家GDP增長(cháng)需要房地产增一把，企业在转型，希望在产业链上包括海外市场能(néng)得到盈利水平不下落，各方面都有(yǒu)诉求。实际我们理(lǐ)性看待是一个过程。
从企业转型来说也要理(lǐ)性对待，今天的房地产企业考虑创新(xīn)转型时，一定要和區(qū)域开发、城市的发展，产业结构调整紧密结合起来，这样紧密结合起来你的企业更健康，会发挥更大作用(yòng)，在社会发展中起到自己的职责，所以需要有(yǒu)一个过程解决。我们相信这个过程尽快只要努力，我们会推进这样一个比较合理(lǐ)的朝前发展。
主持人：张老师意思房地产要治标要治本，不管怎么样这个过程不是很(hěn)快的，要慢慢来，张老师同时提到一个重要的话题，房地产行业在过程中，重要背景下怎么转型，怎么发展，这是我们下面一个小(xiǎo)时非常重要的一个讨论话题。
就这个话题和连老师简单聊聊，其实从宏观经济角度，看见2016年第三季度开始到第四季度，宏观经济逐渐企稳，有(yǒu)一个微微上升的状态，有(yǒu)很(hěn)多(duō)人是认為(wèi)拜房地产销售所赐。
在今年10月份房地产调控背景下，效果能(néng)够在明年显现出来，连老师你有(yǒu)没有(yǒu)担忧房地产销量下滑，及对于明年中國(guó)经济带来的影响。

连平13:26 考虑到房地产对中國(guó)的消费投资所带来的比较大的影响，因為(wèi)它在投资中间直接拉动的比重现在是18左右，间接的话要达到35%到40%，对制造业投资，基础设施投资，服務(wù)业等行业的投资都是有(yǒu)拉动的，它的投资方面影响比较大的，同时对消费影响比较大。我想这个更加直观。
那么房地产市场出现波动，比如说成交，有(yǒu)大幅度的上升到一定程度的萎缩或放缓增長(cháng)步伐，以及房地产的投资收缩，都会对经济带来一系列的影响。
我们对这个问题目前是这样看的，今年的成交可(kě)以说是历史上最高之一，包括银行投放的按揭贷款也是历史上最大的年份。但是对于2017年，我们认為(wèi)房地产这个行业和市场的运行状况还需要做一些更加深入的分(fēn)析，从消费，虽然明年销售增速会回落，销售量甚至于绝对会减少，不是一个增速的问题，甚至可(kě)能(néng)整个销售量有(yǒu)可(kě)能(néng)会有(yǒu)一定程度的减少，但是它对明年消费的拉动，我们不仅仅看2017年本身的成交量，还要看2016年甚至于再之前，因為(wèi)成交对以后消费所带来的拉动是迟滞的。
再说现在的房地产投资已经是历史上来看比较低的水平，2014年增速是10%，13年底是20%，持续大幅度回落，现在已经回落到二位数以内，今年波动在6%到7%的水平，明年稍有(yǒu)回落，也不会出现更大幅度的下降，因為(wèi)本身增速比较低。
房地产对整个中國(guó)经济影响比较大，这是正常现象，我们还是一个发展中國(guó)家，我们是一个人口众多(duō)的國(guó)家，人口众多(duō)情况下，城镇化发展对于住宅需求不断继续增長(cháng)，我认為(wèi)未来十年房地产市场还是会保持较高的增速，没有(yǒu)别的理(lǐ)由。
第一个就是城镇化还是有(yǒu)很(hěn)大的空间，第二我们整个收入水平会持续上升，改善型需求在未来一段时间是非常重要的。这种情况下我们说去库存重要不重要，很(hěn)重要，但是不必操之过急。我的看法未来城镇化有(yǒu)这么大的发展空间，既然我们的收入保持平稳的增長(cháng)，那么较高的库存还是有(yǒu)消化空间，只是需要假以时日。目前我们往往经常有(yǒu)一个不太准确的提法，发展房地产行业為(wèi)了GDP，我认為(wèi)这个理(lǐ)念是不对的，不应该把GDP放在第一位，发展房地产市场為(wèi)了百姓对住宅不断增長(cháng)的需求，是為(wèi)了给大家住，如果这个方向能(néng)够调整非常准确，非常清晰，那就好。既然有(yǒu)这样一个市场需求，那么作為(wèi)我来说我应该為(wèi)市场提供这样的房地产，政府应该满足这个市场的需要，土地问题上要保持正常、合理(lǐ)的供应，这个市场就不可(kě)能(néng)出现供求关系很(hěn)失衡的状况，也不会经常出现动不动就打压，动不动GDP不行了，拉起来，现在就是这样的状态，很(hěn)无奈，長(cháng)效机制的建设应该要以这个目标作為(wèi)我们整个方向最重要的方面。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)连老师，连老师对房地产市场比较乐观，觉得市场无论规模还是整个體(tǐ)量都有(yǒu)进一步发展的空间。刚才看到闵房最后十六个字，这是闵房集团成立了20年的房地产公司对于市场如何转型如何发展的表达。
下一个问题就是目前在这种环境之下房地产行业、房地产企业到底应该怎么样转型？怎么样发展，刚才说多(duō)元发展，怎么多(duō)元发展，海外发展，哪里海外发展，海外发展怎么样海外发展，这是我们的讨论话题。上海么发展得更好。交大媒设學(xué)院和闵房集团有(yǒu)合作项目，请李老师先谈谈。

李本乾13:26 我不是从事房地产专业的，我是从事文(wén)化、媒體(tǐ)方面的，我是以消费者眼光来看我们整个房地产行业的发展。

主持人13:26 刚才有(yǒu)一个重要的揭牌，闵房和交大的媒设學(xué)院，怎么看待这样的合作？

李本乾13:26 以往的房地产主要是建筑的产品，现在讲的老百姓对住房需求越来越高，从简单的物(wù)质产品需求转化成了拓展成对精神生活的需求拓展，所以这个需要我们产品的进行创新(xīn)。这个创新(xīn)过程中我认為(wèi)最有(yǒu)创新(xīn)活力的是我们青年學(xué)生。

主持人13:26 青年學(xué)生。

李本乾13:26 这个产业创新(xīn)最大的问题瓶颈，我觉得教學(xué)科(kē)研各个行业之间，互相脱节，这个创新(xīn)创意，这个上面，如果发展可(kě)以释放我们很(hěn)大的整个产业的潜在经济能(néng)量，所以我们进行产學(xué)研研究，主要就是希望能(néng)够激发我们青年學(xué)生创意。

主持人13:26 简单问為(wèi)什么上海交大媒设學(xué)院和闵房集团合作可(kě)以激发青年學(xué)生的创意？

李本乾13:26 和我们的教育有(yǒu)关，以往教育是拘泥于學(xué)校内部做的，对产业、市场學(xué)校并不敏感，通过产學(xué)研方式，问题导向迁移，有(yǒu)利于引导我们教學(xué)和科(kē)研向产學(xué)研密切进行发展。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)李老师，和来自澳大利亚张主任聊聊，张老师，房企有(yǒu)转型的需求，海外投资是一个非常重要的方向，从你工作角度来说，你接触到很(hěn)多(duō)愿意去海外投资的房地产企业吗？

张涛13:26 是的，我先简单说一下，我任职的工作，主要一方面帮助中國(guó)的企业包括房地产企业，包括各行各业的企业，到悉尼，悉尼是澳大利亚的首府。过去七年里我们亲眼目睹了中國(guó)企业到澳洲投资的变化。

主持人13:26 你有(yǒu)具體(tǐ)数字讲讲吗？

张涛13:26 不是金额上是行业上的变化。最早09年矿产资源很(hěn)热，当时任何企业谈到煤炭，谈到铁矿石都非常热，后来大宗商(shāng)品价格下来以后，逐渐对农业，农场的投资，包括对房地产投资。后来逐渐对房地产热起来。据我们接触到现在中國(guó)大的房地产企业包括咱们上海绿地、包括全國(guó)性的保利、万达，我觉得排在前十、前二十名的企业几乎在澳洲都有(yǒu)投资项目。除了第一梯队大的房地产企业以外，很(hěn)多(duō)的私营房地产企业，也是在澳洲在各个城市，投资非常踊跃，过去几年他(tā)们的投资回报是非常丰厚的。
就是说，澳大利亚我觉得作為(wèi)一个投资的目的地，作為(wèi)一个房地产投资的目的地有(yǒu)很(hěn)多(duō)吸引人的地方。

主持人13:26 我想你回答(dá)我刚才另外一个问题，刚才庞会長(cháng)说不是所有(yǒu)房地产都适合于对外投资，这个观念怎么样？

张涛13:26 这个肯定不是所有(yǒu)人都适合去到海外投资的，或是去到澳大利亚投资，这肯定正确的。我们要考虑到这个企业它自身的一个发展战略。
如果在國(guó)内发展很(hěn)好，像你说的國(guó)内的项目收益率很(hěn)高，对國(guó)外也不是很(hěn)了解，我觉得它没必要冒这个风险，毕竟走出國(guó)门在一个全新(xīn)的环境，包括语言、法律、人文(wén)，文(wén)化的差异，肯定有(yǒu)风险的，关键要看企业本身的战略型发展，有(yǒu)的企业讲我现在在國(guó)内做的很(hěn)好，我想进一步的…

主持人13:26 你说这么多(duō)的企业都在海外，就说澳大利亚，很(hěn)多(duō)房地产企业都在澳大利亚有(yǒu)投资，您觉得他(tā)们看到了國(guó)内的风险还是看到澳大利亚的机会呢(ne)？

张涛13:26 我觉得有(yǒu)几个因素，我个人理(lǐ)解為(wèi)什么他(tā)们走出去。一个是他(tā)们在國(guó)内发展可(kě)能(néng)到了一些瓶颈或者说想走出海外。前两三年，全國(guó)的包括政府的鼓励中國(guó)企业走出去，我觉得其实中國(guó)有(yǒu)些企业包括央企、國(guó)企他(tā)们做某些投资决策还是响应中央号召，前几年國(guó)家鼓励这些企业走到海外去，毕竟企业要以盈利為(wèi)目的，他(tā)们也看到了澳大利亚房地产机会，事实证明了过去几年确实是澳大利亚房地产市场发展非常好。

主持人13:26 祝主任一直没说话，和你谈一个话题，目前新(xīn)常态情况下你觉得房地产企业应该怎么转型，从你的角度。

祝君波13:26 我对房地产行业是外行的。我觉得房地产行业转型应该我自己的理(lǐ)解，应该把面向高端和面向大众这两个市场稍做清晰的切割。这是我们现在有(yǒu)的时候发展高端的忽视了中低端的，发展的中低端的就觉得没有(yǒu)高端的市场开放。我们认為(wèi)普及和提高，面向大众和面向社会精英的，两个市场要切割开。

主持人13:26 我有(yǒu)一个问题问您，刚才是闵房集团20周年的庆典，新(xīn)发两本书，揭幕了文(wén)化空间，作為(wèi)房地产公司為(wèi)自己的20周年打下鲜明的文(wén)化烙印目的是什么？

祝君波13:26 我认為(wèi)是两点，我今天要来讲讲企业文(wén)化，我想了一下是三个概念，包括我们在座的每一个房地产企业，都可(kě)以做到三件事。
第一个企业文(wén)化实际有(yǒu)点像我们讲的精神文(wén)明建设，这个还是企业内部的。第二个实质上企业公益文(wén)化，就是一个时间盈利了以后要回馈社会，可(kě)以做慈善事业，也可(kě)以在文(wén)化领域做一些公益事业，我理(lǐ)解华总的“观月堂”艺术空间就是来让一些艺术家有(yǒu)一个空间。现在空间虽然很(hěn)多(duō)，但是还是有(yǒu)艺术家找不到空间免费或低费或推向企业的。
“观月堂”我理(lǐ)解就是企业要做的公益型空间。有(yǒu)没有(yǒu)产业型的呢(ne)？我认為(wèi)华总还没到产业文(wén)化的阶段，产业文(wén)化的阶段王健林拍電(diàn)影，大量的房地产发展以后，他(tā)进入文(wén)化企业，他(tā)可(kě)以是发展足球、发展拍摄電(diàn)影，甚至于他(tā)上次在西方买了一张上亿的画，这些我觉得它不是公益的文(wén)化，已经是面向产业和市场文(wén)化。
就看我们企业能(néng)不能(néng)和文(wén)化专家结合，在文(wén)化产业里拿(ná)一块蛋糕，比如说你从事電(diàn)视，曾经是一大块蛋糕。我们上海十几年发展比较好的还有(yǒu)一块蛋糕是游戏产业。前几天刚刚海南岛公布了游戏产业的营业额，一千六百多(duō)亿，从零到一千六百多(duō)亿，这是很(hěn)大的行业，这两年電(diàn)影也发展了。还有(yǒu)我一直在做的，我原来曾经是朵云轩做的，你们知道我现在是公務(wù)员，我是二十多(duō)年朵云轩出来的，曾经是两千一百亿人民(mín)币，像王健林他(tā)们都有(yǒu)兴趣做这个。保利有(yǒu)兴趣做歌剧院，他(tā)们不是公益性的，有(yǒu)产业目的，连锁经营，全國(guó)铺点，外國(guó)剧团请来在中國(guó)演一年。

主持人13:26 这个很(hěn)有(yǒu)趣，我的问题更细一下，祝主任你看来一家房地产公司如果想介入文(wén)化产业应该怎么做？

祝君波13:26 我想首先要评估一下自己能(néng)够拿(ná)出多(duō)少资金，这个很(hěn)重要。拿(ná)出多(duō)少资金决定了走向这个领域的路、门槛，第二个要请专家评估一下，哪几个行业，假如我说是产业，哪几个文(wén)化产业是赚钱的，要分(fēn)析，第三个要分(fēn)析这个企业和他(tā)选中的产业，赚钱的产业之间的桥梁，比如人才优势，地理(lǐ)环境，怎么聘到很(hěn)好的人才做工作。上海非常适合发展文(wén)化产业，文(wén)化产业和其他(tā)产业不一样，不是每个城市都非常适合。北上广更具有(yǒu)绝对优势，世界上也是伦敦、巴黎、纽约，几个大城市条件非常好，上海也适合发展文(wén)化产业。

主持人13:26 接下来问连老师，连老师你刚才谈到房地产业未来的发展，城镇化需求，購(gòu)房需求和改善的需求其实都在，那么不可(kě)否认的一点，房地产的高利润率的时代已经过去了，房地产公司从这个角度来说应该怎么转型，从你宏观角度来说。

连平13:26 我觉得房地产公司在当前的发展大趋势，转型肯定是首先第一位的。但是转型我觉得首先不等于说完全说脱离了房地产市场。
这么多(duō)年经营下来，在这个领域中已经有(yǒu)很(hěn)好的进步。无论是经验还是各个方方面面的关系，包括你的资金。所以从大的发展格局来说，未来既然还有(yǒu)较長(cháng)一段时间还是可(kě)以保持不错的增速，只是这个增速和过去相比低一些，只是未来的盈利水平和过去的暴利有(yǒu)明显的差异，这样的盈利水平从整个國(guó)际来看还是不错的。
所以我们说房地产企业要转型不等于马上一定要离开我们这个行业。当然如果有(yǒu)很(hěn)好的选择方向，在一些新(xīn)的领域中间，能(néng)够找准目标，搞好自己的定位，有(yǒu)一个非常稳健的转型，这个当然也是重要的策略。
但是我觉得作為(wèi)房地产公司，尤其是在房地产领域中间具有(yǒu)重要地位的一些公司来说，我觉得继续坚守这块领地，继续寻找一个合理(lǐ)的平稳发展，也不失為(wèi)重要的策略和战略。
当然在这个中间也需要转型，比如说理(lǐ)念上首先要转型，不能(néng)像过去一样获得很(hěn)高盈利，暴利，社会上对房地产公司、对房地产开发商(shāng)有(yǒu)很(hěn)多(duō)的议论，可(kě)能(néng)都是这些关系。
未来我们要有(yǒu)这样的理(lǐ)念，我所追求、获得的利润是整个社会平均利润的基本體(tǐ)现，只有(yǒu)这样的心情，在这个领域中间运用(yòng)这样的理(lǐ)念经营，我觉得不会使得你出现很(hěn)大的波折，我觉得这是理(lǐ)念非常重要的。其次是从经营方式来说，也需要有(yǒu)很(hěn)多(duō)创新(xīn)和开拓。
这个方面首先要和我们正在发展的互联网金融，互联网这样一种操作方式，这样的创造平台可(kě)以非常好的结合。运用(yòng)全新(xīn)的这些技术手段来為(wèi)自己相对来说比较传统的行业，来打造新(xīn)的平台和新(xīn)的营销方式。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)连老师。关于房地产企业转型的最后一个话题，我交给张老师，上一轮发言你谈到目前情况下，目前的条件下，房地产公司应该转型，在您看来应该怎么转？

张永岳13:26 首先我们理(lǐ)解的转型并不等于转行，有(yǒu)些是转行了。结合目前行业动态，我想说这样一些字，并不一定准确，因為(wèi)会议的发言我也举几个例子，这些行业。
第一个字叫深，也就是说整个产业链要利润、求发展，这个行业，过去我们房地产发展大量的比较粗放，盈利比较容易，但是尽管去年今年还涨，但是从产业来看，大家都知道利润下降是规律，很(hěn)多(duō)企业在整个产业链上做文(wén)章，降能(néng)增效，这个过程中要产品设计更优化，然后更加有(yǒu)需求。
第二种是加。这两年房地产行业有(yǒu)行业和企业讲的很(hěn)多(duō)的就是房地产加。实际它有(yǒu)两种趋势，一种加利用(yòng)现代科(kē)技发展為(wèi)房地产增加它进一步发展的市场也好，或是增加它在发展过程中的动力和行业链。

主持人13:26 你提到一个概念房地产加。

张永岳13:26 加互联网，比如加供应链使供应链成本降低，现在有(yǒu)些房产开发商(shāng)加住宅等等。这是加。另外是房地产加，前几年的优势向其他(tā)方面拓展。比如房地产金融，很(hěn)多(duō)地方有(yǒu)些开发商(shāng)打造传统公寓，传统公寓房产金融。包括今天我们闵行的集团都是，房地产加，这个零零总总实际有(yǒu)很(hěn)多(duō)，包括物(wù)业管理(lǐ)和各个领域中。
第三个字是扩，扩容，就是说要扩展他(tā)的地盘，扩展地盘，也是两个方面。一个是不对它形成一个规模，这几年扩大功能(néng)了，到國(guó)际上。刚才谈到國(guó)际上，我认為(wèi)中國(guó)房产企业成功不成功，到哪天中國(guó)房产企业造的房子客户不是主要是中國(guó)人了，现在我们的房产企业走出去，实际上它的客户还是國(guó)内的，我们國(guó)内很(hěn)多(duō)要到海外资产需要，有(yǒu)些人有(yǒu)读书、移民(mín)，我们中國(guó)房地产企业真的在站稳脚了，甚至外地客户有(yǒu)一定的比例。这是要扩。这几年國(guó)际上扩展也成為(wèi)一种趋势。
第四个转。有(yǒu)些房产企业由于种种原因开始适度的转行。有(yǒu)的全部转行，收小(xiǎo)了，一些民(mín)营企业，有(yǒu)些部分(fēn)转行，这个转行从产业发展角度、企业发展角度，前面我讲的加，产业链上的加这个比较容易，有(yǒu)些由于种种的，包括有(yǒu)些民(mín)营企业老板的心态，还包括我们有(yǒu)些企业的上级领导的战略发生变化，有(yǒu)转的。有(yǒu)转的也有(yǒu)怎么转，如何转好的问题。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)张老师，你刚才提到一个很(hěn)重要的概念，就是房地产加，旁边的李老师其实是闵房集团和上海交大媒设學(xué)院合作的一个例子，李老师这个算房地产加吗？

李本乾13:26 刚才讲的是房地产加，我们和闵房集团，我们不断总结经验。经过20年辉煌的发展，特别是今天非常重要的经验，刚刚讲的房地产加，具體(tǐ)创造了这么几个加。由于时间关系我不展开了。
一个是华总领导的团队是加文(wén)化，提高整个房地产价值附加值。第二房地产加生态，提高消费者居住的环境。第三是房地产加科(kē)技，特别对于我们合作的这些项目里，主要让青年學(xué)生特别是未来的追求，特别对老龄化社会发展，我们同學(xué)已经做了很(hěn)多(duō)成功。
前面是华总跟我讲他(tā)们现在已经概念不是建筑产品，也不是房地产产品，而是他(tā)们是一个创意作品，甚至从产品到创意的这上面的话我觉得他(tā)们理(lǐ)念还是比较先进的。特别是和我们學(xué)校结合，我觉得更把创新(xīn)创意推到一个原创层面上去，这个还是非常有(yǒu)战略意义的。
跟我们签约是在四月份的时候，后来到五月份、六月份國(guó)家有(yǒu)一个总體(tǐ)项目，就是國(guó)家发改委专门定了4所大學(xué)作為(wèi)创新(xīn)创意的示范學(xué)校，國(guó)家投入巨资对青年學(xué)生创意进行培训，华总我很(hěn)佩服的一点他(tā)已经签约，走到了國(guó)家前面。这是非常能(néng)肯定的。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)李老师。其实刚才张老师聊的时候最后谈了重要的一个话题，关于什么样的成功的房地产商(shāng)在海外发展怎么才算成功，张老师你在海外造的房子给老外住，那才算真正的成功。问一下张涛张主任，你所接触的到新(xīn)南威尔斯州的房地产是中國(guó)人还是外國(guó)人？

张涛13:26 我们中國(guó)的主流房地产企业到海外开发是很(hěn)接地气的，他(tā)们在海外开发，项目大部分(fēn)买方还是当地人，也包括当地的华人，為(wèi)什么？在澳大利亚开发地产项目如果你想在当地银行融资来借开发这块，它的银行有(yǒu)要求的。你这个开发项目的这个买家预售，中國(guó)的客户贷不到款，除非别的渠道。基本上大部分(fēn)的开发企业，他(tā)的项目卖给大部分(fēn)都是当地人，华人，留學(xué)生，咱们新(xīn)的移民(mín)，有(yǒu)没有(yǒu)？也有(yǒu)。

主持人13:26 不会拒绝来自中國(guó)的投资。

张涛13:26 我觉得不会的，澳大利亚自始至终都是一个移民(mín)國(guó)家，倡导自己是一个多(duō)元文(wén)化，是非常包容的。不单单不会拒绝中國(guó)客户，对海外投资，澳大利亚整个國(guó)家发展中，海外投资对國(guó)家发展起到非常重要的作用(yòng)。

连平13:26 从具體(tǐ)方面来说这两年中國(guó)经济出现一个很(hěn)大的变化，就是资本流失步伐在加快，几位讲到澳大利亚中國(guó)企业在那边投资也好，投资之后建造住宅，中國(guó)的对外个人投资在海外买房，都带来了资本的流失。中國(guó)进入到全球配置资金资源的阶段，无论是企业也好还是个人也好，都是进入这样的阶段，只是國(guó)家对于國(guó)人的对外的正确投资、实业投资和不动产投资，资本流动还是比较严格的管制。尽管如此，个人对外进行资产配置的需求还在持续发展。

主持人13:26 时间差不多(duō)了，每位专家回答(dá)我一个问题，这个问题针对每位专家的特点设置的。从李老师开始。李老师，刚才你和上海交大的媒设學(xué)院闵房集团有(yǒu)一个合作，一句话告诉我们从闵房集团转型的角度来说这样的合作意味着什么？

李本乾13:26 抢占了人才就抢占了未来房地产的利润。

主持人13:26 张老师用(yòng)非常简单的方式告诉我们对于2017年中國(guó)房地产的判断，房地产业的判断是？咱们因城施策，一二線(xiàn)和去库存城市。

张永岳13:26 刚才看了关于2016年和2017年的一份报告，我把标题改了几个字，因城施策，攻守兼备，抑制泡沫，理(lǐ)性发展。

主持人13:26 这是2017年的，謝(xiè)謝(xiè)张老师，听听张主任，用(yòng)非常简短的方式告诉我们為(wèi)什么我们2017年还应该去澳大利亚投资？

张涛13:26 我觉得澳大利亚是一个美丽的國(guó)度，悉尼是美丽的城市我们也欢迎大家去投资，相信澳大利亚成熟稳健的投资环境，房地产市场可(kě)以给我们投保人带来回报。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)张主任，听听祝主任的。祝主任，简单告诉我们你觉得对于一家想从事文(wén)化产业的房地产商(shāng)来说最应该做的事是什么？

祝君波13:26 一业為(wèi)主多(duō)业发展是我们房地产业未来的道路，用(yòng)文(wén)化和艺术去提升房地产的品质，我觉得是一个发展方向，大的我们可(kě)以说世界上重要的一些建筑，人类历史上重要的建筑都是因為(wèi)艺术提升它，所以中國(guó)的中高层次的房地产肯定要靠文(wén)化的艺术促进。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)祝主任，最后请连老师。

连平13:26 我觉得2017年住房信贷的政策，应该是爱憎分(fēn)明，什么叫爱憎分(fēn)明？该支持的还是要继续大力支持，该抑制的该不支持的，该要打压的要坚决打压，就是中央经济工作会议上讲的住房是用(yòng)来住的，是住的，首次置业，改善型需求，非常明确自住的，还是支持，房贷不存在缩减，这个领域有(yǒu)需要还是要继续支持，保持合理(lǐ)的信贷支持力度，同时对于那些非自住型，投资或投机的，交易性质非常明确的，这些可(kě)以鉴别的，这些方面绝对收紧信贷，不给予任何杠杆的支持，甚至于要采取相关的举措，比如银行更好鉴别是不是假离婚，是不是有(yǒu)多(duō)套房，不是过去提供很(hěn)多(duō)方便，而是要收紧对这方面的相关信贷政策。这样，整个房地产市场相对平稳落地，不要大起大落，我觉得住房信贷政策应该朝着这个方向走。

主持人13:26 謝(xiè)謝(xiè)连老师，謝(xiè)謝(xiè)台上各位嘉宾。继往开来从更加長(cháng)遠(yuǎn)的角度来说今天是闵房20年的生日，也是闵房集团20年继往开来重要的起点，在这个年末年初20年生日的时候祝愿闵房未来发展更好，謝(xiè)謝(xiè)各位！