早在2013年时，全國(guó)范围的住宅专项维修资金规模已达万亿。
房地产迈入存量时代，房屋也要想办法做好“养老”工作。
6月26日，住建部部長(cháng)倪虹在会见中國(guó)银行董事長(cháng)葛海蛟一行时，明确提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新(xīn)，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要為(wèi)人民(mín)群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，為(wèi)房屋提供全生命周期安全保障。
此处提到的“房屋养老金”，并不是个新(xīn)鲜的概念，它更常见的名字是物(wù)业专项维修资金、住宅专项维修资金，专项用(yòng)于住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备保修期满后的维修和更新(xīn)、改造。通常情况下，在新(xīn)房購(gòu)置时候缴纳，属于业主所有(yǒu)，并在银行设有(yǒu)专门的账户。
根据《住宅专项维修资金管理(lǐ)办法》，业主購(gòu)房需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金，作為(wèi)小(xiǎo)區(qū)日后维修养护之用(yòng)。而当余额不足首期缴存额30%时，则需续缴。
住房维修资金制度始于1998年，最初叫做房屋维修基金。2007年12月，建设部和财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理(lǐ)办法》。中信证券研报指出，在制度设计初衷上，住宅维修的主要资金来源，就是专项维修资金。
但一直以来，该项资金都存在提取率偏低的情况。早在2013年时就有(yǒu)报道显示，全國(guó)缴存住房维修资金已达到万亿以上的规模，而使用(yòng)率不足百分(fēn)之一。
此后相关部门曾出台政策以期破解该筆(bǐ)资金的使用(yòng)难题，目前来看效果并不明显。
在一線(xiàn)城市北京，截至2022年底，该市累计归集商(shāng)品住宅专项维修资金782.90亿元；累计办理(lǐ)商(shāng)品住宅专项维修资金使用(yòng)78.07亿元，提取率不足10%。在五線(xiàn)城市四川资阳，截至2022年年末，该市共有(yǒu)房屋18.19万套（宗）交存维修资金，累计交存资金7.61亿元，而维修费用(yòng)累计支出仅305.64万元，提取率不足1%。
中信证券研报显示，造成住宅专项维修资金使用(yòng)率低的原因主要包括缺乏明确的规则规范维修资金使用(yòng)；专项维修资金的代管机构缺乏人手，无力清晰了解社區(qū)具體(tǐ)情况，更愿意从紧，而不是从宽理(lǐ)解社區(qū)养护和维修的需求；决策审批手续复杂等多(duō)种因素。
例如《住宅专项维修资金管理(lǐ)办法》规定，业主大会成立前，维修资金由当地政府房地产行政主管部门代管，并委托所在地的一家商(shāng)业银行进行资金专户管理(lǐ)。如需使用(yòng)，一般由物(wù)业企业提出使用(yòng)建议，在业主确认上达到“双三分(fēn)之二”要求后，才能(néng)制定方案、申请使用(yòng)。
而所谓“双三分(fēn)之二”指，占建筑总面积三分(fēn)之二以上且占总人数三分(fēn)之二以上的关联业主讨论通过。在现实情况下，能(néng)达到这一比例的难度颇高，例如出现问题的面积不足三分(fēn)之二，或难以联系到三分(fēn)之二以上的业主等。
在业主大会成立后，相关管理(lǐ)权移交给业主大会，使用(yòng)流程相对简化，但在实际中也会遇到各种意想不到的难题。有(yǒu)上海一小(xiǎo)區(qū)业主告诉记者，其所在小(xiǎo)區(qū)对住宅专项维修资金的利用(yòng)流程是物(wù)业将提交需求给业委会，待业委会通过之后方可(kě)使用(yòng)。而当前该小(xiǎo)區(qū)业委会因各种原因已解散，相关资金的利用(yòng)也就暂且搁置。
除此之外，该项资金还存在被违规挪用(yòng)等诸多(duō)问题。2020年的一次國(guó)務(wù)院大督查中，湖(hú)北省襄阳市的相关问题就曾被发现，当地4家房地产开发公司或物(wù)业服務(wù)企业违规对外出借近400万元、经营挪用(yòng)近600万元代收的维修资金；住宅维修资金使用(yòng)率也低至3%。
值得一提的是，住宅专项维修资金也存在结构性问题。在今年全國(guó)“两会”上，全國(guó)政协委员、中國(guó)房地产估价师与房地产经纪人學(xué)会会長(cháng)柴强在其提案中就指出，目前我國(guó)存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行，具體(tǐ)来看，单个住宅小(xiǎo)區(qū)，归集资金规模一般仅為(wèi)数百万元甚至更低。
柴强提及，随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小(xiǎo)區(qū)的维修资金正快速减少甚至枯竭。同时，我國(guó)尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由产权人承担的房屋维修养护和安全检测义務(wù)难以落实，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。
柴强认為(wèi)，有(yǒu)建立房屋养老金制度的必要性，这可(kě)為(wèi)房屋安全管理(lǐ)體(tǐ)系的建立和运转提供资金保障，让政府更好地履行房屋公共安全职责。
诸葛找房数据中心分(fēn)析师陈霄也指出，房屋养老金制度是以住宅专项维修资金為(wèi)基础，探索实现保障居民(mín)住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。当前，随着我國(guó)许多(duō)城市迈入存量房时代，大量老旧小(xiǎo)區(qū)面临着维护更新(xīn)的问题，房屋安全隐患问题也日渐突出，如墙體(tǐ)结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落等，威胁着居民(mín)群體(tǐ)的安全，有(yǒu)必要建立完善的制度，為(wèi)老旧小(xiǎo)區(qū)提供“养老保障”。
不只是商(shāng)品住宅，我國(guó)还存在规模庞大的自建房，该部分(fēn)房屋的建筑安全管理(lǐ)也需要有(yǒu)相关制度予以保障。
2022年5月，住建部曾部署开展全國(guó)自建房安全专项整治，彼时便指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有(yǒu)房屋维修资金来源问题；同期國(guó)務(wù)院办公厅印发《关于全國(guó)自建房安全专项整治工作方案的通知》也提到，“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期體(tǐ)检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”
对于房屋养老金的来源，全國(guó)人大代表、南京地铁集团有(yǒu)限公司党委书记、董事長(cháng)佘才高在今年“两会”时建议，相关资金应实行分(fēn)类管理(lǐ)，由公共账户和个人账户两部分(fēn)组成。其中的个人账户即是住宅专项维修资金账户；公共账户资金来源则主要為(wèi)土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小(xiǎo)區(qū)改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物(wù)业管理(lǐ)奖补资金等。
柴强则建议，可(kě)以每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作為(wèi)房屋养老金。
业内有(yǒu)观点指，从住建部与中國(guó)银行的交流来看，或许也传递出可(kě)能(néng)会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。