去年一天一套房子都卖不出去的项目，最近在工作日的成交额能(néng)冲到3000万。
楼市回暖的信号在越来越多(duō)的城市出现。北京、上海、广州、南京、合肥等多(duō)城的到访带看、项目成交等数据均有(yǒu)明显修复，多(duō)位房地产业内人士也向记者表示感受到了市场的回暖。
中达证券研报数据显示，2月份以来，42个主要城市新(xīn)房销售保持正增長(cháng)的态势，周度新(xīn)房成交皆环比上涨。國(guó)家统计局的数据也显示，1月份，70个大中城市中商(shāng)品住宅销售价格环比上涨城市个数明显增加。
第三方研究机构克而瑞指出，结合70城房价和近期市场变化来看，前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分(fēn)城市初现复苏迹象。但对于这轮回暖，业内较多(duō)抱以谨慎乐观的态度，多(duō)位受访人士认為(wèi)，尽管当前市场复苏信号较强，持续性仍有(yǒu)待观察。纵观2023年整體(tǐ)的市场走势，业内仍保持看好，市场普遍预计所在城市销售2023年会稳中有(yǒu)增。
“楼市复苏一般会历经四个阶段，先是来访和带看量增加，然后是去化率提升，之后是存库下降、供应量提升，最后是价格预期上升并进入上涨循环。”西政资本认為(wèi)，目前，楼市主要处于复苏的第一阶段。
新(xīn)房价格指数近1年来首次止跌
楼市行情改善的消息传到了三線(xiàn)小(xiǎo)城，在上海工作的小(xiǎo)馨被家長(cháng)催着买房。不过，开启了看房模式的她近两周看上的两套二手房，都在两三天后被中介通知已经成交出售。
2月16日，记者走访上海市场时从某大型连锁中介机构的闵行一门店(diàn)处了解到，最近上海二手房成交有(yǒu)了明显回升，“上个周日，仅我们一家公司在上海的成交量就有(yǒu)300多(duō)套。”
同样的情况也发生在华南。“有(yǒu)朋友上上周看的一套房子，上周有(yǒu)人加价50万买了。”总部在深圳的某房企人士告诉记者，其公司在深圳龙华的一个顺销项目“一天卖了十多(duō)套”。
二線(xiàn)城市的回温亦明显。记者近日在南京市场走访时发现，不少项目的售楼处来客不断成交也明显上涨。某央企开发商(shāng)南京营销总告诉记者，2月份以来，其手中项目的来访量达到了1月时的3-4倍，成交有(yǒu)约2-3倍的增長(cháng)，“如果跟2022年的峰值相比，当前的成交也达到了2倍左右。”
“最近江北项目在工作日的成交有(yǒu)时能(néng)冲到3000万，周末翻倍。而去年下半年的时候，可(kě)能(néng)一天都没有(yǒu)成交。”该营销总透露，去年下半年颇為(wèi)惨淡的青岛市场近来也恢复明显，“有(yǒu)的盘一天能(néng)卖近20套。”
苏州一项目销售经理(lǐ)告诉记者，近来市场回暖确实较為(wèi)明显，不论是年前积累的客源还是年初的新(xīn)增的，看房的积极性都有(yǒu)提高。另据苏州当地的地产分(fēn)析师提供的数据显示，2月上旬，苏州市區(qū)的周度认購(gòu)套数分(fēn)别超过了500套、660套，是1月份周度认購(gòu)水平的3倍多(duō)。
据平安证券调研显示，春节后合肥市场的不少项目来访上升，越秀旗下一项目周末来访近200组，平时来访超过20组，另有(yǒu)项目计划加推不到100套，已获得近400人认筹；无锡一项目在2月销售接近40套，相当于过去1个月流速，每周接待来访超400组。
总部在华南的一家TOP20房企内部人士也表示近来有(yǒu)感受到市场的暖意。据其提供的市场调研信息显示，2月上旬的深莞市场稳中向好，佛山(shān)临广市场热度提升；江苏高能(néng)级城市如南京、苏州、无锡等城市提升很(hěn)快，扬州、徐州正常回升；中西部城市主城依然保持热度。
从全國(guó)范围的数据来看，楼市出现了筑底回升的迹象。根据中达证券研报数据显示，2月份过去的三周里，其监测的42个主要城市新(xīn)房销售保持正增長(cháng)的态势，成交面积环比涨幅分(fēn)别為(wèi)1181%、19%、14%。
房价也有(yǒu)止跌的趋势。据國(guó)家统计局数据，2023年1月，70个大中城市新(xīn)房销售价格环比上涨的城市有(yǒu)36个，较上月增加21个；上海、合肥环比涨幅為(wèi)0.7%，领跑全國(guó)；宁波、成都紧随其后，环比上涨0.6%。整體(tǐ)来看，一線(xiàn)城市新(xīn)房价格环比上涨0.2%，二線(xiàn)城市新(xīn)房价格环比上涨0.1%，三線(xiàn)城市新(xīn)房价格环比降幅收窄。
國(guó)盛证券研报指出，这是自2022年2月以来，70城新(xīn)房价格指数环比首次止跌，部分(fēn)一二線(xiàn)城市新(xīn)房销售出现小(xiǎo)幅复苏，三線(xiàn)城市环比降幅缩窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接连出台刺激经济、提振信心等政策。
上半年市场仍在修复中
尽管一派热闹景象，但业内普遍认為(wèi)当前楼市处于爬坡阶段。
在國(guó)盛证券跟踪的30个城市中，2023年以来的7周里，新(xīn)房累计成交同比為(wèi)正的城市仅有(yǒu)10个，一線(xiàn)城市中则只有(yǒu)北京同比增長(cháng)约5%。“本周30个样本城市成交接近300万平方米，但也仅是去年10-11月平均水平。”该机构认為(wèi)，新(xīn)房销售量能(néng)依然不足。
近来回暖势头强劲的南京，过去7周累计成交同比仍有(yǒu)45%的降幅。有(yǒu)南京房地产业内人士分(fēn)析，当前市场有(yǒu)较為(wèi)明显的人气回升、成交量放大，但新(xīn)房、二手房仍存在以价换量的情况，预计今年上半年将会是去库存的阶段。
活跃的上海二手房市场也还在恢复中。上述上海中介人士透露，目前其所在公司平台上挂牌的二手房数量约有(yǒu)12万套，与春节前差别并不大。
上海中原地产市场分(fēn)析师卢文(wén)曦向记者表示，2月份的成交量大约在1.3万套，尚未达到2万套的“冷热線(xiàn)”水平，房价不具备反弹的动力。据了解，近来不少房源是以挂牌价93折-95折的价格成交。
事实上，业内对此番楼市回暖的信心并不充分(fēn)，多(duō)位受访业内人士认為(wèi)当下的市场表现主要来自此前長(cháng)时间积压的需求，疫情管控放松后，人员流动恢复，短期内需求集中释放，存在后劲不足的可(kě)能(néng)。
有(yǒu)苏州当地的市场人士直言，现阶段的市场情况不太好判断，目前的这波热度与年前积累、年初造势有(yǒu)一定关系。某华东房企内部人士也表示，市场情况还需要再观察，“看看传统的三月小(xiǎo)阳春能(néng)否如期到来”。
华泰证券近日发布的一则研报显示，目前除了部分(fēn)来访明显回升的城市，也有(yǒu)部分(fēn)表现较為(wèi)平淡的二三線(xiàn)城市，如宁波、金华等，而绍兴等城市则是短暂回暖后又(yòu)回落至低迷状态。同时，二線(xiàn)城市两周成交量修复尚未传导至房价。市场普遍对所在城市持谨慎乐观态度，预计上半年更多(duō)还是在修复阶段。
亿翰智库研究总监于小(xiǎo)雨向记者分(fēn)析，目前需求端存在三方面的问题，使得市场热度的持续性暂无强有(yǒu)力支撑。
“市场持续修复的关键在于经济持续向好，目前向好预期不断增加，但就业形势、投资意愿等并没有(yǒu)出现明显扭转，需求端購(gòu)买力的持续修复还需要时间。同时，短期房价上行的压力仍较大，基于对房屋的保值和增值观念，房价的调整影响購(gòu)房意愿。”于小(xiǎo)雨指出，对项目能(néng)否交付的担忧虽然正在通过“保交楼”相关支持政策缓解，但解决项目交付难题是需要时间周期的。整體(tǐ)而言，需求端購(gòu)买力与購(gòu)买意愿存疑，市场热度的持续性有(yǒu)待观察。
克而瑞也认為(wèi)，前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分(fēn)城市初现复苏迹象，但复苏是局部而非全面的，持续性是脆弱的、尚且存疑的，底部修复过程也较為(wèi)缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，一些压力城市宽松政策也有(yǒu)进一步加码的必要。
近来，许多(duō)城市也在不断放松楼市政策，包括扬州、惠州、長(cháng)沙等城市调整了限購(gòu)、限售、首付比例等政策。另据贝壳研究院，2月百城首套主流利率再创2019年以来新(xīn)低，有(yǒu)17城首套房贷利率回调至4%以内。
谨慎之余，业内仍对2023年整體(tǐ)的市场走势表示看好。“市场普遍预计所在城市销售2023年会稳中有(yǒu)增，如克而瑞预期南京或能(néng)在2022年基础上有(yǒu)10%-20%的增長(cháng)等。”华泰证券上述研报称。