房企融资出现了微幅回暖信号
从信用(yòng)风险缓释工具到担保发债，随着政策端不断发力，房企融资出现了微幅回暖信号。中指研究院最新(xīn)监测数据显示，2022年9月房企非银融资总额為(wèi)777.9亿元，同比下降32.2%，但环比上升13.3%，融资情况稍有(yǒu)好转。
近期，部分(fēn)民(mín)营房企如旭辉、碧桂园、新(xīn)城控股等，都完成发行中债增担保中期票据。穆迪分(fēn)析师许有(yǒu)為(wèi)表示，境内债券发行额自8月下旬以来有(yǒu)所回升，这些债券发行在一定程度上有(yǒu)助于提振境内资本市场的信心。
值得注意的是，今年四季度尤其是十月份，房企将迎来又(yòu)一个偿债小(xiǎo)高峰。克而瑞数据显示，仅在2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模就达到1812亿元，其中海外债约為(wèi)617亿元。
穆迪在最新(xīn)报告中表示，由于房地产销售疲软，且未来6～12个月有(yǒu)大量债券到期，房地产开发商(shāng)将需要持续发行债券来缓解其流动性风险。
融资环境有(yǒu)所好转
2022年以来，為(wèi)维护房地产行业平稳健康发展，國(guó)家多(duō)次出台房地产纾困政策，在坚持“房住不炒”和防范化解房地产市场风险的基础上，支持房企的合理(lǐ)融资需求，并数次提到对民(mín)营企业融资支持。
天风证券表示，在支持主體(tǐ)和措施上，央行主要支持优质房企的融资，包括國(guó)有(yǒu)企业和头部民(mín)企。在融资渠道上，并購(gòu)金融服務(wù)和政策行专项贷成為(wèi)重点支持的融资方式，并特别出台了信用(yòng)保护工具、全额担保為(wèi)房企债券提供增信。
4月12日，沪深交易所在信用(yòng)保护工具支持民(mín)营企业债券融资座谈会上提出，支持市场各方发挥信用(yòng)保护工具在支持民(mín)营企业融资过程中的作用(yòng)，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用(yòng)保护工具為(wèi)民(mín)营企业债券融资提供增信支持。
2022年8月起，中债增陆续為(wèi)龙湖(hú)、美的置业、新(xīn)城控股、碧桂园、旭辉提供全额担保，所发债券均為(wèi)3年期中票，发行规模10～15亿，合计发行62亿元；发行利率3.2%～3.3%，募集用(yòng)途為(wèi)项目建设、借新(xīn)还旧、偿还有(yǒu)息债務(wù)等。
受此影响，房企整體(tǐ)融资形势有(yǒu)所好转，市场信心得到一定程度提振。
据中指研究院监测，2022年9月房企非银融资总额為(wèi)777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%。从融资结构来看，9月信用(yòng)债规模占比47.3%，海外债占比0%，信托融资占比11.0%，ABS融资占比41.7%。
从融资利率来看，9月房企融资综合平均利率為(wèi)3.67%，同比下降2.14个百分(fēn)点，环比下降0.44个百分(fēn)点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降，其中信用(yòng)债平均利率為(wèi)3.21%，同比下降0.79个百分(fēn)点。
“8月，监管指定中债增提供全额不可(kě)撤销担保，支持民(mín)企发行中票，得到企业和市场的积极响应。”上述研究院表示，9月先后有(yǒu)数家房企发行中票，另有(yǒu)多(duō)家房企在与中债增积极沟通，未来第二批房企有(yǒu)望发行中债增担保中票。
近日，深圳市卓越商(shāng)业管理(lǐ)有(yǒu)限公司（简称“卓越商(shāng)管”）便发布了2022年第一期中期票据公告，发行规模6亿元，期限3年，申購(gòu)區(qū)间為(wèi)3%-4.3%，由中债信用(yòng)增进公司提供全额无条件不可(kě)撤销的连带责任保证担保。
如果从今年第三季度看，天风证券数据显示，2022年7～9月地产债发行规模為(wèi)1351.98亿元，去年同期為(wèi)1241.16亿元，同比增加8.93%。
融资规模较大的以國(guó)企為(wèi)主，华润置地近三月发债规模约130亿元，此外保利发展、首开、中海、招商(shāng)蛇口、中铁建等今年来发债规模均在百亿以上。融资情况较好的民(mín)企除了碧桂园、龙湖(hú)等示范性房企，滨江今年发债规模也达到45亿元。
偿债小(xiǎo)高峰来临
有(yǒu)资质的房企积极融资，多(duō)是為(wèi)债務(wù)的“借新(xīn)还旧”。这背后，今年四季度行业又(yòu)一波偿债高峰已然来临。据克而瑞数据，2022年下半年、2023年和2024年仍将是房企的偿债高峰期，其中10月又(yòu)是今年的小(xiǎo)高峰。
克而瑞表示，2022年10月将有(yǒu)41筆(bǐ)债券到期，剔除掉已提前赎回的部分(fēn)后约為(wèi)632亿元，环比增加37.7%。其中，华夏幸福的1只公司债、蓝光的一只中期票据、阳光城的1只中期票据已出现实质性违约。
从到期债券规模来看，单筆(bǐ)金额最高是恒大于2020年发行的境外优先票据，规模约為(wèi)138.73亿元。此外，世茂、金地、富力、合景泰富、卓越、金辉、绿地等房企均将有(yǒu)一定规模的公司债到期，其中富力达到57亿元。
虽然融资环境出现回温，但已出险或资金紧张的房企很(hěn)难实现再融资。
10月6日，鸿坤地产便发布告称，“鸿坤伟业14.75%N20221008”债券所有(yǒu)未偿还本金连同应计及未付利息将于2022年10月8日到期应付。该公司预计不会在到期日支付应付金额，债券将于10月10日在香港联交所摘牌。
10月3日，亿达中國(guó)也公告称，一筆(bǐ)345万美元的优先票据出现了本金违约，原因系宏观经济、房地产市场及金融环境等不利因素，加上多(duō)波疫情爆发，无法于付款日期支付该筆(bǐ)款项，并可(kě)能(néng)导致持有(yǒu)人要求加快还款。
太平洋证券认為(wèi)，从发行数据上来看，今年民(mín)营房企发债规模各个月份较去年同期降幅都在80%以上，多(duō)数民(mín)营房企实质上已经没有(yǒu)再融资能(néng)力。
“公开债務(wù)本质上对应的是项目层面的资本金，如果无法实现借新(xīn)还旧滚续的话，就只能(néng)寄希望于销售回款。”太平洋证券称，当前行业面临的症结，便在于销售端复苏非常缓慢，但融资端挤兑不断加速。
穆迪方面也表示，受评开发商(shāng)未来12个月的再融资需求依然高企，自2022年10月1日起的12个月内，将有(yǒu)约282亿美元的境内债券和323亿美元的境外债券到期或可(kě)回售。由于销售疲软，房企仍需发债来缓解流动性风险。
太平洋证券认為(wèi)，假设无法实现大范围的债務(wù)展期，房企将被迫在短时间内集中抛售资产，资产价格的下跌会影响其他(tā)企业的资产负债表，金融机构也可(kě)能(néng)需要在短时间内计提大量减值。因此从防范系统性风险的角度看，如果销售复苏持续缓慢，越来越多(duō)的房企或会出现二次展期，建议房企尽快开始谈判一揽子的、切实可(kě)行的整體(tǐ)债務(wù)重组方案。