我國(guó)住房租赁市场特别是長(cháng)租市场快速发展，随之而来的長(cháng)租公寓乱象也频频发生。
近年来，部分(fēn)从事转租经营的轻资产住房租赁企业，利用(yòng)租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有(yǒu)的甚至利用(yòng)承租人信用(yòng)套取信贷资金，变相开展金融业務(wù)。同时，一些住房租赁企业发生资金链断裂，也严重影响了住房租赁当事人的合法权益。
基于此，加强对住房租赁企业的监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服務(wù)本源，防范化解金融风险等问题，已经引起了主管部门的重视。
4月26日，住房和城乡建设部、國(guó)家发展和改革委、公安部、市场监管总局、國(guó)家网信办、银保监会等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），从从业管理(lǐ)、租赁经营、资金监管、消费贷款等七方面入手，加强住房租赁市场监管。
住房租赁企业不得变相开展金融业務(wù)
《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理(lǐ)的同时，规范住房租赁经营行為(wèi)，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理(lǐ)服務(wù)平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
《意见》提出，房租赁企业应当在商(shāng)业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，通过住房租赁管理(lǐ)服務(wù)平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金等。
《意见》明确，禁止套取使用(yòng)住房租赁消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业務(wù)，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用(yòng)承租人信用(yòng)套取住房租赁消费贷款，不得以租金分(fēn)期、租金优惠等名义诱导承租人使用(yòng)住房租赁消费贷款。金融机构应当严格管理(lǐ)住房租赁消费贷款，加强授信审查和用(yòng)途管理(lǐ)，发放贷款前必须采取有(yǒu)效手段核查借款人身份信息，评估还款能(néng)力，核实借款意愿，并做好记录。
合理(lǐ)调控住房租金水平
金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同為(wèi)依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能(néng)划入借款人账户，同时强化贷款资金用(yòng)途管理(lǐ)，避免资金挪用(yòng)风险。《通知》指出，对于已实际发放给住房租赁企业的存量住房租赁消费贷款，金融机构应制定妥善处置方案，稳妥化解存量。住房和城乡建设部门要与金融机构共享有(yǒu)“高进低出”、“長(cháng)收短付”等高风险经营行為(wèi)的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理(lǐ)，对列入上述名单的企业不得发放贷款。
《意见》还提到，要合理(lǐ)调控住房租金水平。住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同區(qū)域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。积极引导住房租赁双方合理(lǐ)确定租金，稳定市场预期。发挥住房租赁企业，尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用(yòng)。加强住房租赁市场租金监测，密切关注區(qū)域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可(kě)以采取必要措施稳定租金水平。
“此次政策是長(cháng)租公寓市场首个系统监管的政策，也成為(wèi)今年在经营贷管控基础上，房地产市场迎来的第二个金融市场监管政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，前述规定直击長(cháng)租公寓企业各类违规做法，有(yǒu)助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。
2020年底，从中央经济工作会议提出“完善長(cháng)租房政策，规范发展長(cháng)租房市场”，到全國(guó)住房和城乡建设工作会议提出“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题”是今年要抓好的重点工作之一。
作為(wèi)“十四五”开局之年，住房租赁已经成為(wèi)房地产行业的关键词之一。政策会逐渐體(tǐ)现出“出实招、见实效”，这也将加快住房租赁市场的规范和发展，住房租赁市场有(yǒu)望迎来長(cháng)效发展。