每一次國(guó)家大政变化接续的时刻，房地产总是牵动人心。在“十四五”即将开启之际，关系亿万群众切身利益的住房问题，再次成為(wèi)焦点。
11月3日，新(xīn)华社正式发布《中共中央关于制定國(guó)民(mín)经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年遠(yuǎn)景目标的建议》（以下简称“建议”）。建议重申“房住不炒”定位，同时提出“推动金融、房地产同实體(tǐ)经济均衡发展，实现上下游、产供销有(yǒu)效衔接，促进农业、制造业、服務(wù)业、能(néng)源资源等产业门类关系协调”。“推动汽車(chē)等消费品由購(gòu)买管理(lǐ)向使用(yòng)管理(lǐ)转变，促进住房消费健康发展”。
“这是在促进房住不炒、控制住投机炒作、房地产违规加杠杆之后，对房地产与实體(tǐ)经济两者关系的一个正本清源的重新(xīn)表述。房地产发展和实體(tǐ)经济发展并不违背，与‘房住不炒’也并不矛盾。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中國(guó)房地产报记者表示。
李宇嘉认為(wèi)，國(guó)内大循环中，消费是主要推动力量，这其中就包括住房消费。房地产存量时代下，住房消费潜力很(hěn)大，房屋装修、老旧小(xiǎo)區(qū)改造和社區(qū)建设、配套设施完善、智慧化城市改造等都会推动房屋整个的升级换代。农村人口就近城镇化的过程，也会促进住房需求释放，成為(wèi)扩大内需的重要支撑点。
不少房地产业内人士认為(wèi)，“盖有(yǒu)人住的房子”“盖人们支付得起的房子”将是房地产未来的主流开发方向。
内循环离不开住房消费支持
“十四五”时期是我國(guó)全面建成小(xiǎo)康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化國(guó)家新(xīn)征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。规划和遠(yuǎn)景目标意义重大。
建议明确指出，坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，租購(gòu)并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
这是中央首次将“房住不炒”写入五年规划。这意味着，下一个五年，“房住不炒”仍是楼市调控的主基调，也是地方因城施策不可(kě)动摇的根本。
事实上，近几年来，中國(guó)很(hěn)多(duō)城市房价一直处于猛涨居高不下的状况，背后都萦绕着投机炒作的影子。高房价挤压了实體(tǐ)制造业，吸纳了太多(duō)资金，更滋生了投机炒作不劳而获的思维。因此，自2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”方向后，各类房地产政策制定都严格遵循这个思路。
就在“十四五”规划建议发布的同一天，浙江台州就升级了楼市调控，其中明确提到实行住房限售政策，要求11月4日起在台州市區(qū)新(xīn)購(gòu)买住房（含新(xīn)建商(shāng)品住房和二手住房），自取得不动产权证书满3年后方可(kě)转让。再次彰显了中央层面“房住不炒”的底線(xiàn)，不可(kě)逾越。
但这也并不意味着政策就会一味打压房地产、打压金融。相反，内循环离不开住房消费的支持。
此次建议特别强调“消费”的重要性，提出了“全面促进消费”。增强消费对经济发展的基础性作用(yòng)，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新(xīn)型消费，适当增加公共消费。推动汽車(chē)等消费品由購(gòu)买管理(lǐ)向使用(yòng)管理(lǐ)转变，促进住房消费健康发展。海南省10月份出台新(xīn)的汽車(chē)消费政策提出，只要持房产证就可(kě)以参加汽車(chē)摇号，这突破了之前必须拥有(yǒu)户口的规定。住房和汽車(chē)消费自从1998年房改以来，就是两个相辅相成的新(xīn)消费热点。
这不难理(lǐ)解。在拉动经济增長(cháng)的"三驾马車(chē)"中，出口受阻，投资谨慎，消费自然就成為(wèi)重中之重。而其中，住房消费与汽車(chē)消费同时被单独点名，更说明了这两个经济的消费热点，还需培育和发展。
“車(chē)辆进入存量时代，住房也进入存量时代，都在向使用(yòng)管理(lǐ)转变。从國(guó)外看，美國(guó)、日本等國(guó)家房地产增加值占GDP增量能(néng)达到12%以上，我國(guó)的深圳、上海等城市房地产增加值也占到GDP增量的10%以上，这说明存量时代住房消费潜力很(hěn)大。老旧小(xiǎo)區(qū)改造、二手房流转、租赁市场建设、闲置低效用(yòng)房改造等，都可(kě)以重新(xīn)定义实體(tǐ)经济与房地产的关系。”李宇嘉认為(wèi)。
在贝壳研究院高级分(fēn)析师许小(xiǎo)乐看来，“促进住房消费健康发展”，重点在于“健康发展”。健康发展是居民(mín)基于城市迁移、家庭变化、收入增長(cháng)的住房改善需求得到满足，房价涨幅与经济增長(cháng)和居民(mín)收入相匹配，房屋装修、改造、租赁、物(wù)业管理(lǐ)等一系列住房服務(wù)得到充分(fēn)发展，服務(wù)品质得到进一步提升。
“住房消费要真正释放，就要杜绝各类炒房的干扰，即要落实房住不炒的思路。而房住不炒的落实，本质上就是為(wèi)了给住房消费提供更大的空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
发展長(cháng)租房需要金融支持
从构建多(duō)层次住房體(tǐ)系角度看，住房租赁市场有(yǒu)着巨大的发展空间。但同样，只有(yǒu)遏制住投机炒作，令房地产回归居住属性，住房租赁需求才能(néng)得以释放。
对于住房租赁，意见明确，有(yǒu)效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分(fēn)配机制，探索支持利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地按照规划建设租赁住房。
“利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房，背后就是要降低租赁住房的成本。因為(wèi)任何一个大城市，在集體(tǐ)土地上建小(xiǎo)产权房的租金很(hěn)低，就是因為(wèi)集體(tǐ)土地本身成本就很(hěn)低，在控制住投机炒作后，用(yòng)低成本的集體(tǐ)土地建租赁住房，能(néng)降低租赁房的建造成本，从而提高長(cháng)租公寓运营收益。”李宇嘉分(fēn)析称。
“租赁市场最核心的问题就是租購(gòu)比悬殊，开发商(shāng)开发商(shāng)品住宅用(yòng)地用(yòng)于出租的回报率过低，大部分(fēn)年收益只有(yǒu)1%~2%，而集體(tǐ)用(yòng)地因為(wèi)地价相对较低，在租金市场化的情况下，可(kě)以达到年投资回报率5%以上。对于集體(tǐ)产权拥有(yǒu)者来说，也可(kě)以获得稳定回报。”一位做長(cháng)租公寓的市场人士表示。
在近几年农村土地改革过程中，一个较大的突破就是集體(tǐ)建设用(yòng)地和租赁住房的结合。尤其是随着新(xīn)《土地管理(lǐ)法》的实施，此类产品的开发将会成為(wèi)一个重要亮点。
建议还强调，“完善長(cháng)租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。这是政策层面首次将“長(cháng)租房”写入五年规划，尤其对于北京、上海、广州、深圳等一線(xiàn)城市住房租赁市场，意味着大利好。
有(yǒu)专家呼吁，从短租到長(cháng)租的跳跃，需要各类金融等政策的支持。尤其是長(cháng)租房也需要享受各类同权的保障，包括租房可(kě)落户、租房可(kě)入學(xué)等，这都是后续租售同权方面值得探索的内容。
都市圈迈入大有(yǒu)可(kě)為(wèi)时代
意见特别指出，深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新(xīn)增建设用(yòng)地规模与农业转移人口市民(mín)化挂钩政策，强化基本公共服務(wù)保障，加快农业转移人口市民(mín)化。
同时，优化行政區(qū)划设置，发挥中心城市和城市群带动作用(yòng)，建设现代化都市圈。推进成渝地區(qū)双城经济圈建设。推进以县城為(wèi)重要载體(tǐ)的城镇化建设。
建议对區(qū)域发展也作出明确指示：推动西部大开发形成新(xīn)格局，推动东北振兴取得新(xīn)突破，促进中部地區(qū)加快崛起，鼓励东部地區(qū)加快推进现代化。支持革命老區(qū)、民(mín)族地區(qū)加快发展，加强边疆地區(qū)建设，推进兴边富民(mín)、稳边固边。推进京津冀协同发展、長(cháng)江经济带发展、粤港澳大湾區(qū)建设、長(cháng)三角一體(tǐ)化发展，打造创新(xīn)平台和新(xīn)增長(cháng)极。推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新(xīn)區(qū)。
这在业内看来，都市圈依然是发展核心，特别是京津冀、粤港澳大湾區(qū)、長(cháng)三角、黄河流域、成渝地區(qū)这几个纳入國(guó)家战略的重点區(qū)域。雄安新(xīn)區(qū)、長(cháng)江经济带等也会在未来承担重任。而要“发挥中心城市和城市群综合带动作用(yòng)”，预计中央也会继续把发展重心放在一二線(xiàn)城市。
全國(guó)政协委员、“十四五”國(guó)家发展规划专家委员会秘书長(cháng)王一鸣说，“十四五”乃至更長(cháng)一段时间，全球经济会进入相对低迷的阶段，“三低两高”（低增長(cháng)、低通胀、低利率、高债務(wù)、高风险）的日本式衰退在全球范围内会持续。未来，内陆地區(qū)的城镇化率会进一步升高，将為(wèi)我國(guó)城镇化率的提高作出主要贡献。在“双循环”的格局下，中國(guó)应在“十四五”期间大力度推进土地制度改革和户籍制度改革，增强大都市圈和城市群在“双循环”中的枢纽和战略支点作用(yòng)。