突发疫情之下，房地产行业资金链面临严峻考验。
作為(wèi)资金密集型产业，在建项目的停工、售楼处的暂时关闭，销售的大幅下滑，无一不让房地产市场的“寒冷”气息进一步延長(cháng)。虽然近期疫情所带来的负面影响正逐步缓解，但对于房地产行业来说，恢复“元气”似乎还需要一段时间。
于是，一些房地产企业积极展开“自救”积极寻求融资机会。疫情防控债的出现，无疑為(wèi)现阶段面临资金压力的企业提供了一个非常便利的融资通道。
目前来看，房企发行疫情防控债的比例相对较低，从公布具體(tǐ)募集资金用(yòng)途的债券样本看，能(néng)够顺利获批并成功发行的企业，基本上都是旗下业務(wù)与國(guó)家防疫有(yǒu)较大关联或贡献度。但由于债券票面利率较低，有(yǒu)助于降低企业融资成本，因此得到了一些房地产企业的追捧。
房企资金压力或贯穿全年
对房企而言，此次因疫情所导致的楼市销售乏力，无疑会加大房企的现金流压力，从这个角度来说，中小(xiǎo)房企受疫情的影响会更為(wèi)明显。
根据克而瑞研究中心提供的数据，受疫情影响，2月份百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。如果从前2个月的累计销售金额来看，百强房企整體(tǐ)的业绩规模同比降低23.8%。其中，有(yǒu)超八成的百强房企在2月份单月和前两个月的销售累计业绩中，呈现同比双降。
58安居客房产研究院分(fēn)院院長(cháng)张波分(fēn)析称，从整个市场的角度来看，今年一季度甚至是上半年，楼市都会是成交量减少的趋势。这也将使得房企间的并購(gòu)案例或出现同步增加，且行业集中度会进一步加速。
為(wèi)进一步缓解房企复工延后的压力，近期全國(guó)多(duō)个地方针对房地产市场的“一城一策”，已开启密集接力模式。
但在张波看来，这些政策的本质是帮助房企在当下顺利渡过疫情难关，而非刺激房地产快速发展，因此，纾困政策本身虽然会对房企的短期融资带来一定程度利好，但并不代表房企融资在2020年会有(yǒu)明显放松，也就是说，房企在今年依然会面临短期偿债压力提升的现实问题。
疫情防控债密集发行
于是，一些房地产企业积极展开“自救”积极寻求融资机会。疫情防控债的出现，无疑為(wèi)现阶段面临资金压力的企业提供了一个非常便利的融资通道。
据了解，為(wèi)全力支持疫情防控和经济社会发展，央行、证监会在疫情期间采取多(duō)项措施，通过债券和股票為(wèi)企业提供资金支持。其中，较低利率疫情防控债的发放，有(yǒu)效的降低了企业融资成本。
2月1日，央行等五部门联合印发通知，进一步强化金融支持疫情防控，对募集资金主要用(yòng)于疫情防控以及疫情较重地區(qū)金融机构和企业发行的金融债券、资产支持证券、公司信用(yòng)类债券建立注册发行绿色通道。
随后，國(guó)家发改委、交易商(shāng)协会、上交所、深交所相继做出具體(tǐ)安排，对外发布多(duō)项涉及债券市场疫情防控的文(wén)件，并正式确定“疫情防控债”这一特殊享受“绿色通道”的债券类型。
据中國(guó)证监会网站披露的数据显示，截至2020年3月10日，在市场各方共同努力下，已累计发行支持疫情防控债券236只、2095亿元，用(yòng)于防护及医疗物(wù)资采購(gòu)生产及运输、防疫基础设施及医院施工建设、民(mín)生保障、物(wù)价稳定等疫情防控领域。
在这其中，一些嗅觉敏锐的房地产企业已经率先行动起来。据了解，為(wèi)提供“战疫”资金保障，监管部门给疫情防控债开辟了“绿色通道”。虽然目前疫情主题的债券主要是在金融、交运、医药、文(wén)旅、餐饮等行业密集发行，不过也有(yǒu)一部分(fēn)房地产企业成功获批发行。
据不完全统计，截至3月10日，已有(yǒu)包括珠海华发集团、中國(guó)南山(shān)集团、广西建工集团（非公开发行）、深业集团（银行间债券市场流通）、首创股份、中南建设在内的10余家涉房业務(wù)企业，相继完成疫情防控债券的发行工作，相关债券在银行间市场、交易所市场交易流通。其中，3月以来，就有(yǒu)深业集团、首创股份、兰州建设、中南建设等多(duō)家房企先后完成疫情防控债发行。
在发行规模方面，计划募资最多(duō)的达30亿元。在债券期限方面，最長(cháng)為(wèi)5年期，最短為(wèi)90天。而疫情防控债最显著的特点是审批快、利率低。
从审批速度来看，以首批疫情防控债券发行主體(tǐ)之一的珠海华发集团為(wèi)例，在发行当日即完成分(fēn)销、缴款和登记，从备案到募集资金到位仅用(yòng)1.5天；最新(xīn)完成发行工作的中南建设，从首次披露疫情融资计划获批到最终发行，用(yòng)时大约4天。在利率方面，截至目前，债券发行利率最高者為(wèi)中南建设的7.4%，最低者為(wèi)华发集团及中國(guó)南山(shān)集团的2.5%，这也是疫情防控债券受企业追捧的主要原因。
除上述成功完成发行疫情防控债的企业，据北京商(shāng)报统计，截至目前，另有(yǒu)珠江实业、招商(shāng)局港口、新(xīn)华联（计划非公开发行）等多(duō)家涉房业務(wù)企业也已形成相关融资计划，涉资累计已经超过300亿元，包括云南城投、珠江实业、招商(shāng)局港口等企业，均相继对外披露了与疫情防控债有(yǒu)关的融资计划。
如何突破审批关口
整體(tǐ)而言，虽然目前房企发行疫情防控债的比例相对较低，但满足一定条件的房企仍有(yǒu)一定的申请机会。疫情防控债对于企业而言，能(néng)降低融资成本，缓解短期偿债压力。对不属于“受疫情影响较大行业”的房地产企业，如何才能(néng)拿(ná)下疫情防控债才是问题。
按照此前五部门给出的界定，受疫情影响较大的行业，包括批发零售、住宿餐饮、物(wù)流运输、文(wén)化旅游等，房地产显然不在这个序列。
疫情防控债相对一般公司债券的區(qū)别，主要应该是发行是否对疫情防控有(yǒu)确实的帮助。从目前公布具體(tǐ)募集资金用(yòng)途的债券样本看，能(néng)够顺利获批并成功发行的企业，基本上都是旗下业務(wù)与國(guó)家防疫有(yǒu)较大关联或贡献度。
据克而瑞证券有(yǒu)限公司首席分(fēn)析师孙杨介绍，从发行主體(tǐ)来看，当前成功获批发行疫情防控债的企业以國(guó)企為(wèi)主导；此外，该类债券对发行企业的评级要求较高，主體(tǐ)评级基本都保持在AAA、AA+等中高评级水平。从债券类型看，已发行的疫情防控债以超短融(含短融)為(wèi)主，票面利率基本都低于同主體(tǐ)、同期限市场水平。
梳理(lǐ)发现，大多(duō)数获批发行疫情防控债的涉房业務(wù)房企，确实与國(guó)家防疫有(yǒu)较大关联或贡献度。如：中南建设募集金额中不少于1.7亿元将用(yòng)于建设亳州市第二人民(mín)医院、兴化市中医院南亭路分(fēn)院一期、滨海县医疗卫生机构迁建工程等项目；被列為(wèi)新(xīn)冠肺炎疫情防控债券首批发行主體(tǐ)的中國(guó)南山(shān)集团，旗下子公司——深圳雅致集成房屋有(yǒu)限公司，则是承接了武汉火神山(shān)医院、雷神山(shān)医院、全國(guó)各地隔离医院及医學(xué)观察用(yòng)房的援建工作。
除此以外，其他(tā)披露疫情防控债融资计划的涉房业務(wù)房企，也均不同程度地对抗击疫情存在贡献。
由此来看，房地产企业想分(fēn)羹疫情防控债，只能(néng)通过满足“募集资金主要用(yòng)于疫情防控或基础资产涉及疫情防控用(yòng)途”这一条件才能(néng)获批，部分(fēn)涉房业務(wù)企业得以发行，正是契合了“疫情防控用(yòng)途為(wèi)防疫相关的基础设施建设、交通物(wù)流运输、公用(yòng)事业服務(wù)，以及偿还因前述用(yòng)途发生的相关贷款等。
华创证券也显示，2月份疫情防控债发行规模增速持续加快，就行业分(fēn)布看，交通运输、建筑装饰、钢铁、非银金融居前列，房地产行业仅排在第20位。
在业内看来，疫情期间房企对于现金流的要求进一步增强，此时监管层适时推出企业融资“绿色通道”以及疫情防控债，此类相对审批迅速、利率较低的债券既能(néng)助力企业疫情防控，又(yòu)可(kě)以增加公司资金来源，是一个“双赢”举措。不过，也有(yǒu)业内人士提示，企业积极发债应对疫情的同时，其后续偿付风险依旧存在。尽快恢复生产、加快项目建设、保证整體(tǐ)良好的库存去化，才是目前房企解决现金流困局的重点。
来源：北京商(shāng)报、证券日报、证券时报，中房网综合整理(lǐ)