深圳调整“豪宅税”标准后，上海明确不跟进，北京称没有(yǒu)时间表
2019-11-20 11:14:32 来源： 中房网
深圳近日调整“豪宅税”的举措一度搅动波澜不惊的楼市，市场也在等待其他(tā)一線(xiàn)城市是否跟进。其中，备受市场关注的上海市普通住房标准是否调整也有(yǒu)了最新(xīn)说法，即上海将沿用(yòng)原标准。
11月19日，从上海市行政规范性文(wén)件管理(lǐ)平台获悉，上海市房屋管理(lǐ)局日前下发关于延長(cháng)部分(fēn)规范性文(wén)件有(yǒu)效期的通知，其中《上海市住房保障和房屋管理(lǐ)局、上海市规划和國(guó)土资源管理(lǐ)局、上海市财政局、上海市地方税務(wù)局关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2014〕6号）的有(yǒu)效期被延長(cháng)至2024年11月18日，这意味着备受市场关注的上海市普通住房标准仍将继续沿用(yòng)原标准。
据了解，2014年发布的上海市普通住房标准，需同时满足多(duō)重条件：
第一，五层以上（含五层）的多(duō)高层住房，以及不足五层的老式公寓、新(xīn)式里弄、旧式里弄等；
第二，单套建筑面积在140平方米以下；
第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.44倍以下，坐(zuò)落于内环線(xiàn)以内的低于450万元/套，内环線(xiàn)与外环線(xiàn)之间的低于310万元/套，外环線(xiàn)以外的低于230万元/套。
上海大部分(fēn)住宅被“非普”
随着前几年房价的不断上涨，上海大部分(fēn)住宅已经被算作非普通住宅，在交易过程中需要缴纳一筆(bǐ)不小(xiǎo)的税。
同策研究院的数据显示，2018年1月1日至今，上海市新(xīn)建商(shāng)品住宅共计成交105135套，其中，普通住宅10951套，占比仅為(wèi)10.41%。
根据國(guó)家税務(wù)总局2016年5月1日起施行的《纳税人转让不动产增值税征收管理(lǐ)暂行办法》，上海买二手房，不满两年的需全额缴纳5%的增值税，满两年的非普通住房需差额缴纳5%的增值税，只有(yǒu)满两年以上的普通住房才免缴增值税。据同策研究院估算，交易上海内环里两年内450万的房子光是纳税额就要22.5万。
不仅購(gòu)房交易税收成本增加，上海普通住房标准还影响購(gòu)房者的首付比。
根据2016年11月发布的住房信贷政策，在上海市无住房但有(yǒu)商(shāng)业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民(mín)家庭，和上海市已拥有(yǒu)1套住房的居民(mín)家庭申请商(shāng)业性个人住房贷款，購(gòu)买普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
置换需求将受影响
对于上海普通住宅标准延用(yòng)至2024年对楼市的影响，同策研究院认為(wèi)，这意味着随着未来五年房价的平稳上涨，未来上海市符合普通住宅标准的房源将会越来越少。
对于刚需客群，購(gòu)买普通商(shāng)品住宅满足自住需求，可(kě)以有(yǒu)效降低税费成本，而在市场结构中，伴随着二手房或者老公房等小(xiǎo)户型普通商(shāng)品住宅的减少，此类房源的受关注度会被提高。
另外，在市场整體(tǐ)较為(wèi)低迷的状态下，非普通商(shāng)品住宅的增加，对于置换需求来说将需付出更多(duō)的交易成本和缴税成本，置换需求会阶段性地受到影响。
此外，对于新(xīn)增的非本地户籍需求，購(gòu)买二套房需要七成首付，二套房首付比例的提高与交易税费的巨大成本，均会使得市场交易活跃度有(yǒu)所下降。
北京没有(yǒu)修改普通住宅标准的时间
虽然此前业内曾预测热点城市有(yǒu)望近期跟进，例如自2014年9月30日发布普通住宅标准至今，北京已经五年未对此进行调整。
不过，北京市住建委在近日回应网友提问时表示，目前北京还没有(yǒu)具體(tǐ)修改普通住宅标准的时间。
近期，在北京住建委官网的“政民(mín)互动”栏目中，就有(yǒu)网友提问：普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。深圳目前已经修改了普通住房认定标准，请问北京何时修改？
该网友表示，目前，北京五环外很(hěn)多(duō)限房价项目都超出了普通住宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分(fēn)是刚需和刚改，他(tā)们的收入相对来说并未达到很(hěn)高水准，这一部分(fēn)人理(lǐ)应在税费优惠上给予倾斜。
对此问题，北京住建委11月12日在回复中表示：目前北京还没有(yǒu)具體(tǐ)修改的时间。
有(yǒu)具體(tǐ)修改时间，不意味着没有(yǒu)修改的空间和必要。在业内分(fēn)析人士看来，北京非普住宅标准已经影响和制约了市场正常的健康发展。
依据由北京市住建委、财政局和税務(wù)局2014年10月份实施的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有(yǒu)关问题的通知》，北京市享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准：
1.住宅小(xiǎo)區(qū)建筑容积率在1.0（含）以上；
2.单套建筑面积在140平方米（含）以下；
3.实际成交价格低于价格标准。（五环内為(wèi)单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环為(wèi)单价31680元/平方米、总价374万元；六环外為(wèi)单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可(kě)。）
由于北京的非普通住宅认定标准更低，市场基本全面“豪宅化”。据了解，北京新(xīn)建住宅市场有(yǒu)86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六环外，六环内只有(yǒu)5%是普通住宅。”
业内分(fēn)析人士表示，经历过2015-2016年的房价上涨后，市场价格已经遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合当下的实际情况。按照目前的单价，北京基本是不可(kě)能(néng)有(yǒu)符合标准的项目。
事实上，普通住宅被“豪宅化”的问题在很(hěn)多(duō)城市都存在，影响了市场正常交易。如果能(néng)够对非普通住宅认定标准进行调整，将有(yǒu)利于部分(fēn)刚需项目。尽管可(kě)能(néng)会带来市场的短期波动，但整體(tǐ)看，这也是属于市场化的政策调整。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也為(wèi)，实际上目前有(yǒu)很(hěn)多(duō)城市都需要在普通住宅的标准上进行调整，一般来说根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。此前深圳发布的政策内容，对于全國(guó)很(hěn)多(duō)城市会有(yǒu)启发，后续也需要根据当地房价和普通刚需購(gòu)房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多(duō)人享受优惠政策。