17日，國(guó)家统计局发布8月70个大中城市商(shāng)品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月房地产市场总體(tǐ)延续平稳态势。其中，一二線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落，三線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅微升，同比涨幅回落。
值得注意的是，二手住宅方面，近两年来首次连续出现3个月20个城市房价下调。一線(xiàn)城市二手住宅销售价格同比涨幅自去年6月以来，时隔14个月首次转降。
业内人士表示，持续出台的调控政策叠加资金收紧，房价涨幅全面放缓趋势出现，“金九”开局不利。在政策不发生调整的情况下，预计未来几个月70城房价涨幅继续收窄，四季度楼市难言乐观。
房价涨幅全面放缓趋势出现
國(guó)家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，7月30日，中央再次强调坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，要求落实房地产長(cháng)效管理(lǐ)机制，提出不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段。在此背景下，8月份，房地产市场总體(tǐ)延续平稳态势。
统计局数据显示，4个一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比上涨0．3％，涨幅与上月相同，其中北京上涨0．5％，上海上涨0．3％，广州和深圳均上涨0．2％。二手住宅方面，二手住宅销售价格从上月的环比上涨0．3％，转為(wèi)8月环比持平。其中北京下降0．4％，较7月下降0．1个百分(fēn)点，上海和广州从上月的上涨0．4％转為(wèi)持平，下降0．4个百分(fēn)点；深圳上涨0．2％，较上月下调0．5个百分(fēn)点。同比方面，一線(xiàn)城市二手住宅价格由7月的上涨0．2％转為(wèi)同比下降0．2％。值得一提的是，这是一線(xiàn)城市二手住宅价格同比数据自去年6月以来的首次转降。
二線(xiàn)城市方面，31个二線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅和二手住宅销售价格环比分(fēn)别上涨0．5％和0．2％，涨幅比上月均回落0．2个百分(fēn)点；同比分(fēn)别上涨9．9％和5．5％，涨幅比上月分(fēn)别回落0．8和1．2个百分(fēn)点。35个三線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比上涨0．7％，涨幅与上月相同；同比上涨9．0％，涨幅比上月回落1．2个百分(fēn)点。二手住宅销售价格环比上涨0．8％，涨幅比上月扩大0．1个百分(fēn)点；同比上涨5．8％，涨幅比上月回落1．3个百分(fēn)点。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟分(fēn)析认為(wèi)，8月房价上涨城市明显减少，二手房价格下调城市持续增加。综合来看，新(xīn)建商(shāng)品住房价格环比上涨城市数量為(wèi)55个，二手房环比上涨城市43个，均是2018年以来的低点。
根据统计局数据，8月新(xīn)建住宅环比涨幅较7月相比明显放缓的城市达32个，二手住宅方面，41个城市涨幅明显放缓。具體(tǐ)来看，新(xīn)建住房价格环比下降城市多(duō)达10个，较7月增加7个。其中，韶关由7月的环比上涨0．8％，转為(wèi)环比下降0．9％；平顶山(shān)更是从7月的环比上涨1．6％，转為(wèi)环比下降0．5％。二手住房价格，7月环比下降幅度最大的為(wèi)遵义，环比下降0．6％；到了8月，有(yǒu)7个城市下降幅度超过0．6％，福州、济南、成都、安庆环比下降幅度达0．9％，乌鲁木(mù)齐、宜昌更是环比下降了1个百分(fēn)点。
成交缩量库存步入上升通道
在房价涨幅放缓的同时，市场成交也有(yǒu)明显下调。上海易居房地产研究院报告显示，重点监测的40个城市，8月新(xīn)房成交环比下降9％。具體(tǐ)来看，4个一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比下降19％，同比下降16％。18个二線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比下降10％，同比增長(cháng)6％。18个三四線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比下降4％，同比下降17％。
在此背景下，住宅存销比进入上行周期。上海易居房地产研究院报告显示，住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行，整體(tǐ)来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。
与之相对应的是，房企存货去化周期也进入上升通道。上海易居房地产研究院研究员姚方表示，存货是房企未来可(kě)变现的重要资产。存货规模过大或过小(xiǎo)均会造成一定的经营风险，若规模过小(xiǎo)，房企可(kě)能(néng)会因土储不足而被动补库存；若规模过大，房企可(kě)能(néng)会因过于激进的拿(ná)地策略导致债務(wù)攀升，后续政策调控从严可(kě)导致存货转化成资金难度增加，从而去化周期延長(cháng)且资金吃紧。
姚方介绍，截至2019年上半年，20家上市房企存货规模达26874．7亿元，环比增長(cháng)0．6％，同比增長(cháng)16．6％。从20家房企存货去化周期来看，大型与中型房企存货去化周期分(fēn)别為(wèi)9．8和22．8个月，环比分(fēn)别增長(cháng)2．4％和0．5％。
姚方认為(wèi)，随着中央层面对楼市的再次定调，市场降温态势难以扭转，预计2019年三季度房企去化周期继续上行。
房地产金融环境不断收紧
一向是房地产市场高峰月的“金九”，今年也未能(néng)如期而至。9月上半月，易居最新(xīn)监测的13个城市二手住房成交量29305套，较8月上半月下降16．6％，较2018年同时期下降10．8％。
房地产行业研究员沈昕表示，房地产业作為(wèi)一个资金密集型行业，金融环境的变化直接影响房地产市场。8月住户部门贷款余额同比增速继续回落，一年期國(guó)债收益率与上月持平，首套房贷平均利率连续3个月小(xiǎo)幅上升，房地产行业金融环境有(yǒu)小(xiǎo)幅收紧。
沈昕说，“最近几个月，监管层不断收紧房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等房企融资渠道。数据显示，7月以来，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例均出现了明显下滑，此外银行开发贷额度也在减少，不排除未来还有(yǒu)进一步减少的可(kě)能(néng)。在监管不放松的情况下，全面降准给房地产行业带来的增量资金较為(wèi)有(yǒu)限。”
在國(guó)庆長(cháng)假结束之后，房地产市场将迎来一项新(xīn)政——自10月8日起，新(xīn)发放商(shāng)业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率為(wèi)定价基准加点形成。
广州相关人士透露表示，广州地區(qū)中國(guó)银行将在9月23日左右实行利率新(xīn)政，首套房贷利率预计為(wèi)5．5％。短期的波动不可(kě)避免，但应该都在用(yòng)户的心理(lǐ)承受范围之内。
姚方表示，预计后市購(gòu)房者观望情绪将加重，四季度楼市恐继续下行，房价指数涨幅也将继续收窄。