上海自贸區(qū)新(xīn)片區(qū)调整購(gòu)房资格，多(duō)家开发商(shāng)“潜伏”临港新(xīn)城！
2019-08-07 10:58:09 来源： 中房网

 

8月6日，國(guó)務(wù)院印发《中國(guó)（上海）自由贸易试验區(qū)临港新(xīn)片區(qū)总體(tǐ)方案》，同意设立中國(guó)（上海）自由贸易试验區(qū)临港新(xīn)片區(qū)，并公布了新(xīn)片區(qū)先行启动區(qū)域四至范围，以及新(xīn)片區(qū)总體(tǐ)方案。

新(xīn)片區(qū)的规划范围是：上海大治河以南、金汇港以东以及小(xiǎo)洋山(shān)岛、浦东國(guó)际机场南侧區(qū)域设置新(xīn)片區(qū)。至此，备受各方关注的上海自贸區(qū)新(xīn)片區(qū)揭开面纱。

据了解，2014年发布的上海市普通住房标准，需同时满足多(duō)重条件：

國(guó)務(wù)院新(xīn)闻办公室也在8月6日举行新(xīn)闻发布会，介绍上海自贸试验區(qū)新(xīn)片區(qū)总體(tǐ)方案有(yǒu)关情况，并答(dá)记者问。其中，临港新(xīn)片區(qū)的購(gòu)房政策调整也成為(wèi)市场关注的焦点之一。

放松限購(gòu)政策意在吸引人才

据了解，目前上海市严格执行的是2016年3月发布的“沪9条”调控政策，根据这一政策，非上海户籍居民(mín)家庭購(gòu)房需要缴纳社保满5年及以上。

而此次放开限購(gòu)仅针对自贸區(qū)新(xīn)片區(qū)，即上海临港地區(qū)，上海其他(tā)區(qū)域的房产政策没有(yǒu)变化。具體(tǐ)政策包括人才“居转户”年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才購(gòu)房资格，由居民(mín)家庭调整為(wèi)个人。而且，新(xīn)片區(qū)購(gòu)房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。

上海市委常委、常務(wù)副市長(cháng)陈寅在发布会上透露，在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要是聚焦吸引國(guó)内和國(guó)际各方面的人才，上海提出了多(duō)项政策，包括人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才購(gòu)房资格，由居民(mín)家庭调整為(wèi)个人。而且，原来的政策是購(gòu)房需要缴纳个税或者社保年限要有(yǒu)5年，新(xīn)片區(qū)缩短到3年。同时，在资金方面，上海将设立新(xīn)片區(qū)专项发展资金，5年出资总规模不少于1000亿，重点支持新(xīn)片區(qū)内的高端人才、基础设施建设等各方面。

事实上，今年6月份，上海市副市長(cháng)陈寅就指出，将设立自贸區(qū)新(xīn)片區(qū)（主要是在临港地區(qū)），将对标國(guó)际最高标准、最富竞争力的制度创新(xīn)，同时在产业上要有(yǒu)突破。即赋予临港地區(qū)新(xīn)使命、新(xīn)任務(wù)。而此次临港地區(qū)放开限購(gòu)，仅是对新(xīn)片區(qū)发展的支持举措之一。

莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示，这主要是為(wèi)吸引外國(guó)人和高端人才落户临港片區(qū)，為(wèi)新(xīn)片區(qū)带来更多(duō)的住房購(gòu)买需求。杨悦晨认為(wèi)，政策之下，临港的商(shāng)办项目也将获得市场关注，更多(duō)企业会选择临港作為(wèi)办公场所。因此，无论是临港的住宅还是商(shāng)办市场都将随着加入自贸區(qū)而获得更大的发展空间。

58安居客房产研究院首席分(fēn)析师张波指出，这一區(qū)域距离上海中心较遠(yuǎn)，其購(gòu)房人群以自住為(wèi)主，區(qū)域主打“产城融合”。此次政策的推出，实质是解决區(qū)域内工作人群的居住问题，与房地产调控本身的关联度并不大。而相比嘉定新(xīn)城、青浦新(xīn)城这些热门板块，临港新(xīn)城明显在发展速度上稍逊一筹。

上海房价的“洼地” & 产业的“必争之地”

实际上，在距离上海市中心人民(mín)广场75公里的临港新(xīn)城片區(qū)是在本世纪初填海围城而成。此后，區(qū)域内S2建成、东海大桥通車(chē)、洋山(shān)开港、四大开发公司南下、产业區(qū)崛起、16号線(xiàn)贯通、特斯拉进驻……孤悬东南海滨的临港逐渐有(yǒu)了新(xīn)城的景象，中船、西门子、商(shāng)飞、瓦锡兰、马士基、DHL、上海電(diàn)气、上海汽車(chē)等國(guó)内外著名产业集团和物(wù)流企业纷纷进驻。如今，临港片區(qū)已经成為(wèi)汽車(chē)、船舶、航空、海洋等产业的“必争之地”。

据了解，上海自贸區(qū)之前面积為(wèi)120.72平方公里，范围涵盖外高桥保税區(qū)、外高桥保税物(wù)流园區(qū)、洋山(shān)保税港區(qū)和上海浦东机场综合保税區(qū)、金桥出口加工區(qū)、张江高科(kē)技园區(qū)和陆家嘴金融贸易區(qū)等七个區(qū)域。而新(xīn)批准的加入上海自贸區(qū)的临港片區(qū)，将先行启动南汇新(xīn)城、临港装备产业區(qū)、小(xiǎo)洋山(shān)岛、浦东机场南侧等區(qū)域，面积為(wèi)119.5平方公里。

根据港新(xīn)城官方微信公众号最新(xīn)介绍，临港地區(qū)规划面积343平方公里，人口68万，由國(guó)际未来區(qū)（主城區(qū)）、智能(néng)制造區(qū)（重装备产业區(qū)、奉贤园區(qū)）、统筹发展區(qū)（主产业區(qū)）、智慧生态區(qū)（综合區(qū)）及海洋科(kē)创城（自贸區(qū)、科(kē)技城、大學(xué)城）等功能(néng)區(qū)域组成。

而一直以来，上海浦东临港板块就是上海房价的“洼地”，易居研究院发布的中國(guó)百城房价报告相关数据显示，今年1至7月，临港新(xīn)片區(qū)的平均成交均价為(wèi)每平方米28529元，临港的房价遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市區(qū)的水平。与此同时，临港其他(tā)地區(qū)尤其是偏离地铁沿線(xiàn)的地區(qū)房价更為(wèi)便宜。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新(xīn)片區(qū)发展方案出台后，要针对具體(tǐ)人才的購(gòu)房形成各个全面和清晰的政策，预计近期咨询的人相对会比较多(duō)。而且值得注意的是，放松限購(gòu)仅仅是针对特定人才。实施相关政策更应该理(lǐ)解為(wèi)对人才发展环境和吸引力的打造，是提升自贸區(qū)竞争力的重大举措，具體(tǐ)落实中依然坚持“房住不炒”的导向。

多(duō)家开发商(shāng)“潜伏

根据上海中原研究院统计，临港新(xīn)城一手市场供应稳定，2016~2017年市场需求旺盛，目前市场供大于求，尤其是2018年四季度房企集中推盘，市场选择变多(duō)；与张江、祝桥、惠南等板块项目相比，临港价格优势明显，月均去化套数201套，遠(yuǎn)超周边板块100余套。

临港新(xīn)城及周边待上市项目与地块数量共9个，潜在供应套数约3277套，货值84.5亿元，分(fēn)布集中于临港主城區(qū)与海湾蓝湾國(guó)际社區(qū)，其中绿城上海诚园、万科(kē)金域蓝湾鹭语墅潜在供应套数排名靠前，货值超11亿元。

据临港新(xīn)城官方微信公众号2018年7月的介绍，临港现有(yǒu)常住人口约30万人。从目前的常住人口来看，对于區(qū)域内楼盘项目的销售拉动相对有(yǒu)限，即使取消限購(gòu)，短期市场不会有(yǒu)所好转。但未来会有(yǒu)更多(duō)产业人口导入，对于區(qū)域内的住房需求会持续提升。

据了解，目前已经入驻临港的品牌房企，包括港城、绿地、万科(kē)、保利、陆家嘴、中建、港城等，而其中港城是名副其实的临港“地主”，在该片區(qū)拥有(yǒu)大量土储。

在同策咨询总监张宏伟看来，该區(qū)位有(yǒu)一定的去库存压力，从楼市角度来说，本次放开房产限購(gòu)政策是一个去库存的机会。而对房企来说，临港放开限購(gòu)之后，如果需求增加，就有(yǒu)开发商(shāng)愿意投资。

张波告诉记者，这一政策对房企会形成一定影响，自贸區(qū)临港新(xīn)片區(qū)未来的土地市场关注度或将提升。临港新(xīn)片區(qū)有(yǒu)了明确的、更高的定位，丰富了战略定位，突出了产业发展之后会带来更多(duō)人群，同步提升了居住需求，因此區(qū)域内的土地供量也会提升。但值得关注的是，由于上海的限价政策还在持续，对于房企在區(qū)域内拿(ná)地也会产生一定的心理(lǐ)影响。

“投资与否要取决于供求关系。”某位TOP10房企高管表示，企业最终会不会投资，怎么投资，还要看售价和政府限价逻辑。如果限价低，地价高，就会打击企业的积极性。只要有(yǒu)合适的价格和利润就行，不一定卖高价。支持板块发展，吸引人才是这个政策的初衷。

来源：每日经济新(xīn)闻、证券时报，中房网综合整理(lǐ)