央行发布公告调整新(xīn)发放商(shāng)业性个人住房贷款利率，10月8日起施行。“专业术语太强，看不懂！”很(hěn)多(duō)网友看完公告后纷纷表示，“有(yǒu)课代表出来解释一下啥意思吗？”
為(wèi)此记者咨询并梳理(lǐ)了数位专家學(xué)者以及行业研究人士观点，对网友关注度较高的系列问题进行了解答(dá)。
房贷利率政策為(wèi)何调整？
央行為(wèi)了解决“融资贵”难题，最近搞了新(xīn)的贷款市场报价利率（LPR），推动降低贷款实际利率。
新(xīn)LPR的报价方式改為(wèi)按照公开市场操作利率（主要是1年期中期借贷便利利率）加点形成；报价频率改為(wèi)每月报价一次，每月20日公布。并且，在原有(yǒu)的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，為(wèi)银行发放住房抵押贷款等長(cháng)期贷款的利率定价提供参考。
即，央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用(yòng)贷款基准利率的方式转换為(wèi)LPR。
房贷利率以后如何定价？
之前，房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。
2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年（含五年）期限的為(wèi)4．75％，五年以上期限的為(wèi)4．90％。由于绝大多(duō)数房贷期限都是五年以上，4．90％成為(wèi)民(mín)众所熟悉的买房贷款基准利率。
未来，自2019年10月8日起，新(xīn)发放商(shāng)业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR為(wèi)定价基准加点形成。
其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每筆(bǐ)贷款具體(tǐ)的加点数值由贷款银行按照全國(guó)和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商(shāng)约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
如，最近一个月（8月20日）的5年期以上LPR為(wèi)4．85％，如果银行给你的房贷利率是5．44％，那就是加了59基点，在LPR的基准上浮12％。
未来房贷利率不再有(yǒu)折扣价？
2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0．7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动區(qū)间暂不作调整。
即，為(wèi)何以前我们会听到“房贷利率可(kě)打7折”，只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。
按新(xīn)的定价方式，以后就不会有(yǒu)房贷利率可(kě)打折的现象了。
根据新(xīn)政，首套商(shāng)业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商(shāng)业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
调整后最低利率提高还是下降了？
根据上述规则，按最近一个月（8月20日）LPR计算，10月8日后新(xīn)发放的住房个贷，首套房的利率不低于4．85％，二套房不低于5．45％。
融360大数据研究院分(fēn)析师李万赋表示，此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1．1倍，由此计算出来的数值分(fēn)别為(wèi)4．41％和5．39％。
“简单对比这两组数值，可(kě)发现首套房贷最低利率将由4．41％上升到4．85％，二套房贷最低利率贷将由5．39％上升為(wèi)5．45％。”
实际房贷利率会下降还是上升？
这个问题上，央行明确定调，“新(xīn)发放个人住房贷款利率与当前我國(guó)个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民(mín)家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
目前大部分(fēn)银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10％－20％，二套房贷上浮20％－30％。
融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月，全國(guó)首套房贷款平均利率為(wèi)5．44％，二套房贷款平均利率為(wèi)5．76％。高于现行房贷基准利率4．9％，也高于即将实施的利率下限。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟也表示，新(xīn)机制下，存量和增加房贷利率都基本没有(yǒu)变化。目前看大部分(fēn)城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有(yǒu)轻微波动，但主流是平稳。
“新(xīn)的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分(fēn)析师鄂永健表示，因為(wèi)新(xīn)机制下新(xīn)发放个人住房贷款利率基本不变；央行各地分(fēn)支行会结合各地情况，规定加点下限。
从房贷利率市场未来走势看，李万赋表示，“预计执行利率短期内很(hěn)难出现显著的、普遍性下降。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认為(wèi)，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具體(tǐ)的房贷利率只会上调，而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，全國(guó)房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。
哪些人买房的利息会增加？
首套房商(shāng)贷利率在目前基准利率下本来可(kě)享受打折的潜在买房人。
据融360大数据研究院数据，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9．5折的城市已经非常之少，7月份只有(yǒu)上海的首套利率為(wèi)4．84％，低于4．85％。35城的平均首套利率為(wèi)5．44％，显著高于4．85％。
即，首套房贷利率有(yǒu)折扣地區(qū)的一些潜在購(gòu)房人的利率将上升，如上海；而利率原有(yǒu)上浮较大的地區(qū)，利率很(hěn)有(yǒu)可(kě)能(néng)不变，如苏州。7月份苏州首套房贷利率為(wèi)6．03％，為(wèi)全國(guó)房贷利率水平最高的城市。
“从短期的实际利率水平来看，新(xīn)政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分(fēn)購(gòu)房人来说，影响不大。”李万赋说，如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理(lǐ)论上来讲，最优质的新(xīn)发放房贷借款客户的購(gòu)房成本将有(yǒu)所上升。
公积金贷款买房的利率调整吗？
根据央行公告，商(shāng)业用(yòng)房購(gòu)房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
在分(fēn)析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，體(tǐ)现落实“房住不炒”定位和房地产市场長(cháng)效管理(lǐ)机制的政策导向。
目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3．25％，五年及以下公积金贷款利率為(wèi)2．75％，全國(guó)都一样。
在还贷中的房贷利率会调整吗？
央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新(xīn)发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。
刚签了合同，还没放款，会受影响吗？
2019年10月8日前，已发放的商(shāng)业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商(shāng)业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。
央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式為(wèi)客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有(yǒu)序。
可(kě)跟银行商(shāng)量改房贷利率吗？
张大伟表示，以前借款人申请房贷，利率是一年可(kě)调一次。
目前房贷法定期限最長(cháng)是30年，有(yǒu)一些地方特殊，例如北京目前规定最長(cháng)期限是25年。購(gòu)房者签署的贷款合同，多(duō)是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。
不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有(yǒu)变化过，很(hěn)多(duō)人每年房贷利率和还款金额都没有(yǒu)变化。
根据新(xīn)政，未来借款人申请商(shāng)业性个人住房贷款时，可(kě)与银行业金融机构协商(shāng)约定利率重定价周期，重定价周期最短為(wèi)1年，最長(cháng)為(wèi)合同期限。每次利率重新(xīn)定价时，定价基准调整為(wèi)最近一个月相应期限的LPR。
也就是说，因為(wèi)LPR是每个月更新(xīn)一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有(yǒu)约定，就可(kě)按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
“其含义是未来房贷的利率计算，可(kě)基于購(gòu)房者的需要进行微调”，严跃进认為(wèi)，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有(yǒu)助于形成更多(duō)样的贷款利率计算方式，后续将成為(wèi)银行房贷工作人员需要积极和購(gòu)房者协调的地方。
每个人的商(shāng)业房贷利率会不一样？
按照“因城施策”原则，在國(guó)家统一的信贷政策基础上（首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点），以后各省份可(kě)根据当地房地产市场形势变化，确定辖區(qū)内首套和二套商(shāng)业性个人住房贷款利率加点下限。
同时，根据各省级的加点下限，银行可(kě)结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商(shāng)业性个人住房贷款利率定价规则，合理(lǐ)确定每筆(bǐ)贷款的具體(tǐ)加点数值。
也就是说，如果客户的资质，包括个人信用(yòng)、经济收入、负债率、抵押物(wù)资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用(yòng)的积累。
在严跃进看来，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。
哪些地方房贷利率LPR加点可(kě)能(néng)更高？
中國(guó)银行主管研究员周景彤也认為(wèi)，未来房贷利率会更加突出體(tǐ)现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地區(qū)、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。
兴业研究宏观分(fēn)析师郭于玮表示，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地區(qū)LPR加点可(kě)能(néng)更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有(yǒu)改变。
“在实际操作过程中，一些房价上涨过快的城市，未来将可(kě)以适当在央行标准下，进行基点的上调。”严跃进也表示，此类上调最后也会影响到具體(tǐ)商(shāng)业银行房贷部门的贷款利率。
二套房贷利率会大幅提高？
根据李万赋的计算，执行新(xīn)政后，二套房贷最低利率将由5．39％上升為(wèi)5．45％，相比LPR加点60个基点。
“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可(kě)能(néng)上浮水平会遠(yuǎn)大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示，基于部分(fēn)城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可(kě)得性都会面临一些挑战。
58安居客房产研究院首席分(fēn)析师张波称，“对于二套房商(shāng)贷的明确要求，體(tǐ)现出保障首套刚需的置业需求，以及保持现有(yǒu)调控力度不放松的明确态度。”
“未来一段时间二套房房贷利率可(kě)能(néng)会呈现上升趋势”，诸葛找房副总裁苑承建称，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用(yòng)。
对房价走势会产生什么影响？
鄂永健表示，央行的改革有(yǒu)利于在推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分(fēn)體(tǐ)现了不以刺激房地产為(wèi)短期刺激手段的意图。
“政策是避免房贷过量，引导资金进入实體(tǐ)经济，对楼市属于中性政策。”在张大伟看来，政策的出台是為(wèi)了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用(yòng)，避免资金绕道进入房地产。
张波认為(wèi)，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服務(wù)，也是落实“房住不炒”的重要體(tǐ)现，不但可(kě)以有(yǒu)效预防调控实际执行中被钻空子，更是有(yǒu)效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有(yǒu)着直接现实意义。
7月份，楼市延续“退烧”状态。國(guó)家统计局房价数据显示，7月新(xīn)房上涨城市数量进一步减少，二手房连续2个月多(duō)达20城下跌。
张大伟称，叠加8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。张波认為(wèi)，预计三季度成交量集中化趋势更為(wèi)明显，但部分(fēn)城市的热销并不能(néng)带动整體(tǐ)销量的下滑，在以三四線(xiàn)為(wèi)主的降温带动下，整體(tǐ)成交量呈现减少态势。