中國(guó)经济网编者按：刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年，在多(duō)城多(duō)轮累计450次调控下，“房住不炒”深入人心，房地产行业逐步趋稳。这一年，上半年“抢人大战”“摇号抢房”热热闹闹，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租購(gòu)并举在这一年逐步落地，随之而来的是亟待破解的行业症结。2018年留给我们很(hěn)多(duō)问题，随着房地产市场健康发展長(cháng)效机制的构建，“房主不炒”“因城施策”“分(fēn)类指导”的贯彻执行，我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障體(tǐ)系。
新(xīn)年伊始，中國(guó)经济网策划推出2018“中國(guó)时间”年度经济盘点系列,对一年来中國(guó)经济发展做一系统回顾。本期推出十大房产行业新(xīn)闻。
1、二三線(xiàn)城市上演“抢人大战”致房价上涨
2018年，多(duō)个二三線(xiàn)城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地接连出现放宽人才落户的政策。据中原地产研究院统计，自2017年到2018年6月，全國(guó)已有(yǒu)超50个城市发布了“人才落户”政策。一方面，北京、上海等一線(xiàn)城市向高精尖产业的高端人才抛出“橄榄枝”；另一方面，山(shān)东临沂等三四線(xiàn)城市人才政策也全面开花(huā)。
“抢人”大战的背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，但短时间内大量的迁入人口也导致了当地楼市供给紧张、房价水涨船高。随后，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分(fēn)城市落户政策宽松。
2、多(duō)个一二線(xiàn)城市开启“摇号买房”模式
2018年以来，上海、南京、長(cháng)沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳等城市进入“摇号买房”模式。买房摇号政策主要是在一些房产销售比较热门的一線(xiàn)二線(xiàn)城市实施的，也并不是所有(yǒu)的房子都需要摇号才能(néng)購(gòu)买，买房摇号政策的目的是缓解新(xīn)房与可(kě)售房源，及开盘销售房源供应不平衡的状态。
“摇号买房”在一定程度上可(kě)以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花(huā)钱请人或找托排队买房的火爆假象。但也产生了一些不良影响，如深圳出现缴纳500万诚意金才能(néng)摇号，杭州出现万人摇号抢購(gòu)百余套房，西安爆出“融创天朗61南長(cháng)安街(jiē)壹号”為(wèi)关系户内定房源，后相关人员被依法处理(lǐ)。
3、海南实施全域限購(gòu)抑制投机
2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等6部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，政策规定新(xīn)購(gòu)买的住房，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。4月22日，海南宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限購(gòu)。
在2018年4月海南获批建设全岛自贸區(qū)以及探索建设自由港的大背景下，出台稳定楼市的政策措施具有(yǒu)极强的信号意义。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了購(gòu)房的门槛，有(yǒu)效地抑制了投资投机需求，同时也有(yǒu)利于自住需求者从容購(gòu)房。从经济发展角度看，海南拿(ná)出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全國(guó)房地产依赖度最高的省份），有(yǒu)利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。
4、棚改货币化安置政策全面收紧
2018年6月下旬，市场上出现了“國(guó)家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商(shāng)品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有(yǒu)针对性地及时调整棚改安置政策，更多(duō)采取新(xīn)建安置房的方式；商(shāng)品住房库存量较大的地方，可(kě)以继续推进棚改货币化安置。进一步合理(lǐ)界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀(dāo)切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)会议部署推进棚户區(qū)改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城區(qū)内脏乱差的棚户區(qū)和國(guó)有(yǒu)工矿區(qū)、林區(qū)、垦區(qū)棚户區(qū)作為(wèi)改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商(shāng)品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
2015年4季度國(guó)家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，一方面，有(yǒu)力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。随着库存减少，取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例，有(yǒu)助于稳定房价。
5、七部委开展治理(lǐ)房地产市场乱象专项行动
2018年6月底，住建部、公安部等七部委联合印发了《关于在部分(fēn)城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行為(wèi)治理(lǐ)房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理(lǐ)房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点為(wèi)：投机炒房行為(wèi)、房地产“黑中介”违法违规行為(wèi)、房地产开发企业违法违规行為(wèi)和虚假房地产广告等四个方面。
2018年以来，全國(guó)多(duō)地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文(wén)件发布、对地方政府的约谈、督察组全國(guó)市场督查等工作，尤其是七部委新(xīn)政，罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明國(guó)家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行為(wèi)。
6、万科(kē)高喊“活下去” 房企谋求多(duō)元化发展
2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科(kē)秋季例会现场照片被各大媒體(tǐ)广泛传播，万科(kē)董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认為(wèi)房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，3年事业计划书的制定是把“活下去”作為(wèi)基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有(yǒu)行為(wèi)都“收敛聚焦”到保证万科(kē)活下去。
龙头房企们也有(yǒu)着同样的认识，多(duō)元化发展已经成為(wèi)了他(tā)们的必选项。碧桂园12月份管理(lǐ)会议上，集团董事会主席杨國(guó)强曾做了一番讲话，关于机器人的内容就占了1/3。2018年年初，许家印也提出了“新(xīn)恒大”战略，以形成一基两翼一龙头的产业格局，即民(mín)生地产為(wèi)基础，文(wén)化旅游、健康养生為(wèi)两翼，高科(kē)技产业為(wèi)龙头的发展策略。天风证券的研究报告便指出，國(guó)内30强房企在長(cháng)租公寓、特色小(xiǎo)镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。
7、多(duō)家内地房企赴港上市 拓宽融资渠道
在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径成為(wèi)不少房企的发展之道。据不完全统计，2018年已有(yǒu)12家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已先行完成上市，银城國(guó)际、德信中國(guó)、万城控股、万创國(guó)际、海伦堡、中梁地产、奥山(shān)控股尚在排队中。其中，除正荣地产、中梁地产及美的置业外，其他(tā)多(duō)為(wèi)區(qū)域型房企，布局城市有(yǒu)限且销售规模较小(xiǎo)。
负债率高或是这些中小(xiǎo)型房企急于上市的原因之一，不少中小(xiǎo)房企在招股书中坦言，上市筹得资金将用(yòng)于清偿借款。然而，融资情况并不尽如人意，许多(duō)上市房企已经出现认購(gòu)不足或股价在上市当天破发的情况。
8、土地流拍频现 房企预期趋谨慎
2018年的地王减少，流拍增多(duō)。据克而瑞研究中心统计，截至2018年10月，全國(guó)土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二線(xiàn)城市出现多(duō)幅土地流拍的现象，并向三四線(xiàn)城市蔓延。易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月為(wèi)10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。
2018年3季度以来，房市快速降温，房企对后市预期转差，金融监管趋严，偿债高峰期来临，热点城市限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策带来房企盈利、周转压力等，都是造成土地流拍情况更加严重的原因。
9、長(cháng)租公寓频“爆雷”敲响警钟
長(cháng)租公寓是房企拓展自身业務(wù)的一个重要领域，但2018年長(cháng)租公寓市场“潮起潮落”。在租購(gòu)并举机制下，長(cháng)租领域出台不少利好政策，万科(kē)、碧桂园、龙湖(hú)、旭辉等众多(duō)知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分(fēn)長(cháng)租公寓市场。然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。2018年8月起，不断有(yǒu)媒體(tǐ)曝出各地長(cháng)租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。同月，“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。10月，某長(cháng)租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款，長(cháng)租公寓背后风险受到业界关注。据不完全统计，2018年已有(yǒu)至少10家初具规模的長(cháng)租公寓商(shāng)因资金链断裂宣告破产。
一批“暴雷”事件过后，長(cháng)租公寓行业得到洗牌，许多(duō)中小(xiǎo)型的長(cháng)租公寓平台黯然离场。長(cháng)租公寓这个此前被普遍看好的“红海”市场显现出的风险，得到相关部门的重视，行业逐渐走向更加规范的发展路径。
10、开发商(shāng)规模增速不减 “千亿军团”扩容加速
据克而瑞统计，2018年前11个月，已有(yǒu)25家房企的销售规模突破千亿元。这个数字超过以往任何一个年份，2015年仅有(yǒu)7家房企实现千亿元销售规模。2010年，万科(kē)率先跨入“千亿聚乐部”，那天在此之前，万科(kē)用(yòng)了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用(yòng)3年时间的却不少。
“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有(yǒu)关。2010年，全國(guó)商(shāng)品房销售额為(wèi)1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增長(cháng)了13倍。