近日，财政部发布公告明确，在营改增试点期间，房地产开发企业中的小(xiǎo)规模纳税人、一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可(kě)以选择适用(yòng)简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税務(wù)机关进行纳税申报。
小(xiǎo)规模纳税人，出租不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。个人(含个體(tǐ)工商(shāng)户)出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
另外，对于公共租赁住房享受免征营业税的。2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理(lǐ)单位出租公共租赁住房，可(kě)免征增值税。
近期租赁行业利好不断，财税政策总算有(yǒu)所松动，17年末财政部、國(guó)家税務(wù)总局发布了财税〔2017〕90号文(wén)《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》。
具體(tǐ)内容：
自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用(yòng)于一般计税方法计税项目，又(yòu)用(yòng)于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集體(tǐ)福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
政策定义：
首先明确一点，文(wén)中提到的固定资产和会计制度中的固定资产不是一个概念，前者特指「使用(yòng)期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他(tā)与生产经营有(yǒu)关的设备、工具、器具等有(yǒu)形动产，并没有(yǒu)金额限制。而税法上不动产通常為(wèi)房屋建筑物(wù)。
其次，租入分(fēn)為(wèi)经营租赁和融资租赁。后者参考财税〔2016〕36号文(wén)，对融资租赁行业中不同性质的业務(wù)从税目、税率、销售额以及承租方进项税的抵扣做了详细规定，这里仅讨论经营租赁情况。
最后購(gòu)买方作為(wèi)一般纳税人，購(gòu)买的是现代服務(wù)业中的租赁服務(wù)，只有(yǒu)这一类的增值税专用(yòng)发票才可(kě)以抵扣。
抵扣条件：
最重要的一点是一般计税方法和简易计税方法是并的关系而非或。也就是说如果只用(yòng)于简易计税方法、免税、集體(tǐ)福利或个人消费则不能(néng)抵扣，这一点请務(wù)必注意。如果用(yòng)于一般计税方法或两者兼用(yòng)，则可(kě)以抵扣。
对于租入的不动产的改造费用(yòng)能(néng)否抵扣呢(ne)？只要是同时用(yòng)于一般计税和简易计税以及免征项目等的，也可(kě)以全额抵扣。对于18年1月1日之前租入的固定资产和不动产能(néng)否抵扣吗？目前政策尚未明确，有(yǒu)待后续细则出台。
案例说明：
举例1：某公寓企业租入一台复印机，支付了租赁费1.17万元，取得增值税专用(yòng)发票上记载的进项税额0.17万元，这台设备既用(yòng)于公司办公又(yòu)可(kě)以给员工免费使用(yòng)，那么这0.17万元可(kě)以自当期销项税额中全额抵扣。
举例2：某一般纳税人销项业務(wù)适用(yòng)一般计税方法计税，租入不动产一栋，支付房租1050万元，取得增值税专用(yòng)发票上记载的进项税额50万元，这栋不动产既用(yòng)于公司办公，又(yòu)用(yòng)于职工食堂，那么这50万元进项税额可(kě)以自当期销项税额中全额抵扣。
举例3：某公寓运营商(shāng)為(wèi)一般纳税人，16年3月1日租入不动产一栋改造后出租，选择了简易征收。支付房租1050万元，取得增值税专用(yòng)发票上记载的进项税额50万元，这栋不动产既用(yòng)于对外出租，又(yòu)用(yòng)于职工食堂，那么这50万元进项税额不可(kě)以抵扣。因為(wèi)对外出租為(wèi)简易征收，职工食堂為(wèi)集體(tǐ)福利，并非和一般计税同时发生，因此不得抵扣。
政策总结：
要想能(néng)抵扣，需满足以下条件，公司必须是一般纳税人；租赁物(wù)业不能(néng)只用(yòng)于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集體(tǐ)福利或者个人消费；能(néng)取得租赁增值税专用(yòng)发票。
从实际税负角度来说，对于集中式公寓一般纳税人来说利好，可(kě)以全额确认收入且抵扣大部分(fēn)销项税；对于分(fēn)散式公寓期待能(néng)有(yǒu)更利好的政策推出。
2018年租赁崛起，住房租赁成為(wèi)房地产的重头戏，國(guó)家大力发展租赁，也一定会从税收方面支持企业的发展。