预测：2018楼市 房价“最稳”的一年
2017-12-28 来源：北京青年报
调控政策不会退出 杠杆买房门槛增高
2017年即将过去，2018年楼市的调控政策成為(wèi)大众关注话题。目前来看，政策放松的可(kě)能(néng)性并不大。12月23日，住建部部長(cháng)王蒙徽在全國(guó)住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
其实，从2017年开始，随着各地房地产调控政策的密集出台，房价结束了快速上涨，房地产开发投资进一步放缓。在“房住不炒”精神的指引下，2018年的房地产市场将何去何从？市场研究机构中國(guó)指数研究院和链家研究院都接受了北京青年报记者的采访，针对楼市下一步走向发表了自己的意见。比较统一的是，业内专家普遍认為(wèi)，2017年将成為(wèi)“超级繁荣期”的尾巴，中國(guó)房地产市场在调控压力下预计总體(tǐ)将保持稳定的态势。
政策
松动几无可(kě)能(néng)
楼市从热到冷最关键的因素就是一系列调控的组合拳，需求端的限購(gòu)、供应端的严控商(shāng)办、信贷端的去杠杆等等，一系列的手段让楼市迅速降温。但同时由于曾经楼市调控出现过先紧后松的情况，因此，这次调控政策能(néng)坚持多(duō)長(cháng)时间成了購(gòu)房人普遍关心的话题。
对此，中國(guó)指数研究院分(fēn)析师对北青报记者表示，短时间内，将无法看到政策的松动。监管层已经一再强调，此次的楼市调控将建立長(cháng)效机制。長(cháng)效机制建设迎关键期，市场中長(cháng)期运行环境逐步确立，短期调控不会放松。
另外，未来楼市政策仍会延续“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”这一明确的主線(xiàn)，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作為(wèi)重中之重，引导好市场预期。
链家市场研究院院長(cháng)杨现领也认為(wèi)，年末中央政治局会议分(fēn)析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民(mín)生，要加快住房制度改革和長(cháng)效机制建设。明年将是長(cháng)效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关長(cháng)效机制政策的落实和细化。楼市政策不存在放松的可(kě)能(néng)。不过他(tā)同时也表示，由于现在北京等一線(xiàn)城市的政策已经十分(fēn)严厉，因此政策大幅加码的可(kě)能(néng)性也不大。预计明年调控政策将以维持稳定為(wèi)主。
新(xīn)房
投资增速进一步下滑
对于明年的新(xīn)房市场走向，中國(guó)指数研究院的市场分(fēn)析师告诉北青报记者，根据“中國(guó)房地产业中長(cháng)期发展动态模型”测算，2018年全國(guó)房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新(xīn)开工、投资中低速增長(cháng)”的特点。
“2018年新(xīn)房投资增速将进一步下滑”的观点杨现领也表示认同，他(tā)认為(wèi)，除了货币信贷政策的收紧之外，新(xīn)房投资增速的进一步下滑还在于棚改货币化的支撑力量弱化，以及房地产企业融资渠道严格受限、融资成本上升等方面。棚改由过去年均600万套减少到500万套，对销售的拉动作用(yòng)逐步减弱。
具體(tǐ)来看，2018年，不同城市的走势会产生明显的差异。其中，一線(xiàn)城市的成交量可(kě)能(néng)会有(yǒu)所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京為(wèi)例，调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多(duō)，市场会小(xiǎo)幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有(yǒu)水平，向正常水平恢复，但房价总體(tǐ)将保持平稳。
信贷
个贷交易持续下滑50% 杠杆买房门槛增高
众所周知，信贷一向是决定楼市冷暖的重要指标。“在没有(yǒu)加杠杆的情况下，房地产的驱动力将回归基本面。”杨现领表示。
事实上，受全年信贷政策从紧的影响，2017年个贷市场成交量表现不佳。据“赚赚金融”数据统计显示，2017年京个贷市场全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整體(tǐ)交易量中，从二季度开始成交量的下滑尤為(wèi)明显，主要是源于上半年“3.17”政策对購(gòu)房人心理(lǐ)造成了较大影响，导致了成交量的下跌。
通过2017年1-12月全年个贷市场成交量的走势图可(kě)以看出，全年的走势皆呈现出下滑的趋势。“赚赚金融”品牌运营中心总监吴昊表示， 今年银行首套与二套房的利率纷纷取消了折扣优惠。自从5月份开始，二套房利率调整為(wèi)上浮20%，而下半年从9月开始，首套房利率陆续调整為(wèi)基准或上浮5%，首套与二套利率的双重上浮，都為(wèi)購(gòu)房人买房增加了不少压力。
除此之外，由于今年银行按额度配比发放贷款，因此在整體(tǐ)信贷政策趋紧的情况下，银行贷款发放的整體(tǐ)水平便较為(wèi)缓慢。尤其是进入三季度和四季度后，各家银行的放款更是异常缓慢，而且贷款审批和办理(lǐ)的审查也比往年更為(wèi)严格。这些都导致了个人住房贷款交易量的持续下滑。不过吴昊预计，明年購(gòu)房人对于房价及二手房市场的观望心态或将逐渐松弛，因此成交量可(kě)能(néng)出现稳步回升的趋势。
市场
2018年整體(tǐ)楼市将下行
对于2018年的整體(tǐ)楼市走向，中國(guó)指数研究院分(fēn)析师表示，总體(tǐ)来看，本轮周期将持续5年或更長(cháng)时间，预计2018年市场将下行。商(shāng)品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一線(xiàn)城市的销售面积将保持平稳，二線(xiàn)城市销售面积或将出现较為(wèi)显著的下降，三四線(xiàn)城市在基本完成去库存后也将随着二線(xiàn)城市面临市场下行的压力。
鉴于一二線(xiàn)城市销售回落，房企新(xīn)开工意愿不足，将使全國(guó)新(xīn)开工增長(cháng)受限，预计全年新(xīn)开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面，受到新(xīn)开工增速放缓的影响，预计2018年企业补仓意愿保持理(lǐ)性，在拿(ná)地投资支撑下，投资或将出现小(xiǎo)幅增長(cháng)，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。
2017年月均新(xīn)盘数量不足10个 3季度后各类住宅项目有(yǒu)望入市
元月仅5个项目入市 2018住宅供应多(duō)元化
按照惯例，辞旧迎新(xīn)的1月都是楼市销售淡季，北京青年报记者从亚豪机构了解到，2018年1月北京住宅市场将有(yǒu)5个项目开盘，新(xīn)盘数量再次下滑到10个以下。业内人士分(fēn)析，受信贷收紧、購(gòu)房者观望等因素影响，年末楼市骤然冷清，因此开发商(shāng)纷纷选择暂缓入市，预计春节前楼市将维持低迷走势，房价将稳中有(yǒu)降。
元月新(xīn)盘只有(yǒu)5个 开发商(shāng)选择观望
根据亚豪机构统计数据显示，2018年1月，北京商(shāng)品住宅市场预计仅有(yǒu)5个项目入市，其中包括金樾和著、御景湿地及永泰·西山(shān)御园3个纯新(xīn)盘，以及玺萌壹號院、北京城建·北京合院两个老项目后期。
对于元月市场新(xīn)盘数量的骤减，大兴區(qū)某楼盘营销负责人向北青报记者透露了他(tā)的看法，一方面，在调控政策落地以来，新(xīn)房市场更加“接地气”，产品和价位都较為(wèi)贴近購(gòu)房者的置业需求和能(néng)力，开发商(shāng)对于开盘也更加谨慎；另一方面，快过年了，开发商(shāng)冲刺业绩的任務(wù)已经在12月份完成了，不用(yòng)再刻意追求销售额，因此明年1月不会策划推新(xīn)、促销等活动。
上述营销负责人表示，从以往经验来看，临近春节，到访購(gòu)房人成交的可(kě)能(néng)性不大，真正做出决定还要等过了年。“因此，公司在春节期间主要是蓄客，开盘推新(xīn)房源要等明年3月之后了。”
值得关注的是，不仅是新(xīn)盘供应有(yǒu)限，不少在售项目都出现了去化困难的现象，其中不乏之前热销的楼盘。亦庄某在售老项目，多(duō)次成為(wèi)当地的热销盘，但新(xīn)推出的一期三居室房源，在北京市住建委网站上的成交记录却只有(yǒu)几套。据北青报记者了解，这与该盘的定价策略有(yǒu)关。今年8月份该项目推出的四居室房源报价在6.5万元/平方米左右，而此次开盘房源报价则為(wèi)6.8万元/平方米。“目前市场上卖得好的房源都是低于市场价开盘的，如果一二手房价格倒挂，可(kě)能(néng)就要排队抢房了。像不久前开盘销售了12个亿的首开·熙悦安郡，就采取了低调的策略，定价低于周边的在售住宅1万-2万元/平方米。而价格不降反升的项目，恐怕就没那么容易去化了。” 业内人士认為(wèi)，这是市场降温的迹象，也说明目前市场趋于理(lǐ)性，“买涨不买跌”的投资逻辑开始淡化。
成交数据显示，新(xīn)房交易量再次跌入谷底。上周（12月18日-12月24日），北京全市新(xīn)建商(shāng)品住宅（不含保障房）共网签665套，环比第50周减少374套，下降36%。业内人士认為(wèi)，即便有(yǒu)项目赶在年底前冲刺入市，但预计去化效果也不会太理(lǐ)想。
三个原因导致新(xīn)盘供应不足
成交的不理(lǐ)想，也导致了新(xīn)盘的入市态度很(hěn)不积极。1月份只有(yǒu)5个新(xīn)盘，也延续了2017年供应端的低迷态势。数据显示，截至12月26日，2017年北京商(shāng)品住宅市场仅有(yǒu)118个（次）项目入市，同比减少162个，新(xīn)增供应19132套，同比减少127%。而月均入市量仅不到10个。
究其原因，亚豪机构市场总监郭毅认為(wèi)，一方面是由于北京住宅土地供应的逐年减少，2015年和2016年两年时间，北京仅出让65宗住宅用(yòng)地，甚至比2013年一年的土地交易量还要低，因此令2017年商(shāng)品住宅市场出现了“无米下炊”的尴尬局面，同时还带来了地价高企等市场现状。
第二个原因是因為(wèi)商(shāng)办类产品在2017年被明确限制，导致缺少了大量的类住宅产品。要知道，在2016年里，不限購(gòu)的商(shāng)办类产品一度备受追捧，曾出现与纯商(shāng)品住宅两分(fēn)天下的局面。但好景不長(cháng)，随着这类违规产品被限制，新(xīn)房供应出现腰斩。
最后，导致新(xīn)盘供应始终无法突破的最直接原因，就是自2016年年底开始执行的高价项目取证受限，并且在2017年里，不仅是高价盘，一些高于區(qū)域价格的新(xīn)盘也被限制入市，要求价格达到合理(lǐ)价位才会批证入市。这就导致很(hěn)多(duō)受困于高价地的开发商(shāng)不愿意主动入市，也很(hěn)难获得入市许可(kě)。正是这三方面的原因使得今年北京住宅市场供应跌至历史新(xīn)低点，并且这种低迷的供应势头正在向2018年蔓延。
明年3月份供应季将重启新(xīn)盘供应多(duō)元化
不仅是1月份入市项目有(yǒu)限，供应端的低潮很(hěn)可(kě)能(néng)延续至春节假期的2月份。郭毅表示，预计2018年北京住宅市场供应季也将在3月份开始重启。而这轮重启也将一扫2017年的低迷颓势，进入新(xīn)盘密集入市期。
在刚刚结束的中央经济工作会议当中，已经对明年的房地产市场定下了基调，“要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。郭毅认為(wèi)，由此可(kě)以判断明年出现颠覆性政策的可(kě)能(néng)性较小(xiǎo)，房地产市场也将再度进入稳定发展期。政策层面為(wèi)明年市场供应的回升提供了稳定基础。
除了政策保障楼市稳定性以外，北京在2017年里成交了大量的住宅用(yòng)地，也将显著提高楼市新(xīn)盘供应。北京市住建委公示的数据显示，截至12月27日，2017年北京土地市场共成交71宗住宅用(yòng)地，这一成交量也创造了近4年的新(xīn)高。商(shāng)品住宅规划建面达到739万平方米，其中可(kě)售纯商(shāng)住宅产品占比46%，共有(yǒu)产权住宅占比42%，另外还有(yǒu)84万平方米租赁型住宅产品。
郭毅认為(wèi)，未来可(kě)售商(shāng)品住宅与共有(yǒu)产权项目均规定了限售价格与面积，多(duō)重成本压力之下，唯有(yǒu)时间成本可(kě)控，因此2017年成交的这些住宅用(yòng)地也将在2018年开始启动上市步伐。另外，由于今年新(xīn)出让的住宅用(yòng)地全部為(wèi)限定售价的项目，因此明年的房价水平总體(tǐ)可(kě)控，有(yǒu)了这些限价产品的价格对冲，对于高端住宅项目的控制也仍将处于放松周期，而这些高端项目在经历了一年的“被捂盘”，饱受资金压力之后，2018年入市积极性也将不断提升。因此可(kě)以预计的是，明年的北京楼市将同时出现普通商(shāng)品住宅、限价商(shāng)品住宅、高端商(shāng)品住宅、共有(yǒu)产权住宅及租赁型住宅，这也将使得2018年北京住宅供应市场多(duō)元化。
对于明年的新(xīn)盘走势，安居客房产研究院首席分(fēn)析师张波也预计，明年符合購(gòu)房资格人群绝对数值的增加，即使在目前调控政策不放松的条件下，房价整體(tǐ)的下行动力并不强。但同时，為(wèi)了吸引購(gòu)房人，也不排除一些项目价格可(kě)能(néng)出现明显的回调。(记者 李桁)